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土拍后,合肥楼市8大信号!庐阳楼面价2万/㎡,小庙或1.45万/㎡!

原标题:土拍后,合肥楼市8大信号!庐阳楼面价2万/㎡,小庙或1.45万/㎡!

下半年最大的一场土拍结束了,3个多小时的鏖战,诞生了不少宗“高价”地块,譬如庐阳农科院地块,祥生拼抢下来的实际楼面价竟达到了2万/㎡,蜀山小庙的楼面价高达7900元/㎡!

接下来的楼市,土拍的影响将继续深入,不利的讯息也将接踵而至,8大信号请注意!

1

土拍后,合肥房价稳步攀升!

庐阳地块实际楼面价2万/㎡,小庙或卖1.45万/㎡

8月20日的土拍,庐阳农科院地块在开拍前就被业界重点关注,结果也不出意料。祥生集团继上半年以竞自持11200㎡,实际楼面价预计1.3万/㎡的价格入驻北雁湖后,再一次发力,以总价11亿,竞自持11200㎡进驻庐阳!

考虑到祥生拿下这宗地有不低的代建成本(36班初中、15班幼儿园),据市堂大叔发布的测算表,实际楼面价将达到20500元/㎡!

土拍后,合肥楼市8大信号!庐阳楼面价2万/㎡,小庙或1.45万/㎡!

大家都知道,开发商从来不是做慈善的,如此高的成本,基本上都要转嫁到买房人身上。

根据市堂大叔的说法,若按现行的现价体系,庐阳区的小高层毛坯1.97万/㎡,洋房2.22万/㎡,精装最多3500元/㎡,然后在挖一挖地下室,标准层差不多卖到2.5万/㎡、2.77万/㎡!

土拍后,合肥楼市8大信号!庐阳楼面价2万/㎡,小庙或1.45万/㎡!

这个价格其实也就是滨湖省府众多新盘的正常价格。

客观来说,祥生今年拿的两宗地成本极高,尤其是竞自持的架势,像极了前几年合肥楼市地王频出的那段时期,而当时有不少开发商在之后的几年中都在为自己的冲动买单。

当然了,今时不同往日,且地块位置也极具可能性,大家尽可拭目以待~

土拍后,合肥楼市8大信号!庐阳楼面价2万/㎡,小庙或1.45万/㎡!

昨天土拍中,小庙地块是最令人惊叹的!

曾几何时小庙还是令人觉得偏远的地方,但昨天出让的两宗地吸引了十几家房企抢地,最终龙湖、上坤成功竞得!

某种程度而言,两家新进开发商的拿地,宣告着小庙即将全面进入商品房开发时代,而不再是京冠一家独自支撑~

但更重要的是,据市堂大叔测算,小庙两宗地的实际楼面价分别达到7700+元/㎡、7900+元/㎡,容积率1.8的要求决定了规划打造的产品基本以小高层+洋房为主。

那么,小庙两宗地入市后,毛坯高层实际将卖到1.45万/㎡

你看,现实就是这么的魔幻!

相比之下,昨天蜀山四季花海旁的地块以及瑶海的两宗地纷纷飚至竞自持,其中一块更是大战了80多分钟,大家已经比较平静的接受了~

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但要注意的是,这次土拍不仅仅是拍出了高价这么简单,其更重要的意义在于,进一步夯实和提升了合肥的房价格局。

根据正常的地块开发周期,这些地块预计将在明年上半年入市,那么届时,随着原有房源不断消耗,特别是低价盘的急剧减少,合肥的整体房价将继续攀升。

2

买房成本变相提升,利率居高不下

接下来,合肥楼市的7个信号!

所谓面粉决定面包价,昨天这场土拍的结果会在接下来持续不断的影响,而同时,我们还将面临下面这些“坏消息”!

01

高层房源供不应求,购房者成本变相增加

小庙出让的两宗地容积率1.8,庐阳农科院地块的容积率分别为1.5和1.8,事实上,纵观今年以来出让的地块,容积率基本上都在2.0及以下,以及限高的要求。

譬如滨湖开发早期的时候,清一色的高楼,最高的甚至达到40层以上,而如今的新项目中,最高基本上也就24层。

土拍后,合肥楼市8大信号!庐阳楼面价2万/㎡,小庙或1.45万/㎡!

来源:摄图网

客观来说,今后入市的商品房低密、品质感更好,有利于提升城市的形象,提高居民的居住体验,这其实是好事。

但不可否认的是,小高层、洋房产品的增多,意味着我们通常以高层价格为门槛的逻辑具有一定脆弱性,高层房源供不应求,购房者会面临更多价格进一步拔高了的小高层、洋房产品,变相增加了购房成本

02

“郊区”越来越近,房价稳步攀升

过往的经历证实,合肥在开发建设新区方面总是不遗余力,也许在某个阶段受限于资金等因素影响,但并不影响合肥在拉伸城市骨架、拓宽城区面积方面的孜孜不倦。

土拍后,合肥楼市8大信号!庐阳楼面价2万/㎡,小庙或1.45万/㎡!

来源:摄图网

就像昨天大放异彩的小庙,过去一段时间中,很多信息都在不同程度的印证合肥建设小庙的决心,例如“运河新城”,6号线延长线中小庙预计有两站,50中西校进驻……

最终的结果是,十几家开发商争抢小庙,小庙的房价……

当然,我们不是以此作为你去买房或投资的前提,而是说,合肥在大力建设城市中,空间与时间确实在不断缩短,譬如等到S1线建成后,空港自然也就不远了~

03

合肥最新成交均价1.94万/㎡,明年……

我们就不说郊区了,看看市区的房价。

根据金刚石数据,合肥市区过去30天的成交均价为1.94万/㎡,去化周期5.95个月。

土拍后,合肥楼市8大信号!庐阳楼面价2万/㎡,小庙或1.45万/㎡!

来源:金刚石

从另一方面而言,合肥8月份的大规模供地,可以稍稍缓解部分区域的房源紧张局面。

但从土拍结果来看,也许仅仅是缓解房源,那么大家盲猜一下,明年合肥的房价会如何?

04

高端购买力层出不穷,全款摇号常见

博主合肥财哥最近爆料,滨湖佳源巴黎都市四期卖出了一套别墅,377平,1200万!

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还有绿城玫瑰园,据说是同一个买家分别以1998万1200万买下两套别墅。

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马云说,今后房价如葱。我信了~

好吧,不说这些非一般的富人,但事实上,诸如滨湖、高新这些热门区域,蘭园300多万的一套房子,要全款摇号,铂悦天汇400万左右的大平层,5成首付起,高速蜀西湖畔,基本上没有全款就很难进场,现在清盘了都~

高端的购买力层出不穷,所以说,即使说房价没有明显的增幅,但对于那些可能有机会入场的人们,实际的购房门槛确实明显抬升了。

05

市场愈发透明,优质房源供不应求

现在的房地产市场,其实越来越透明化,普通的购房者即使什么都不懂,但只要耐心收集资料,多看看多对比,都比较容易辨清市场上各大楼盘的优劣势。

进一步而言,市场上那些非常优质的房产一眼可见,当然,对于楼盘而言,自然也是不遗余力的宣传自己的卖点~

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来源:摄图网

但也正式这样透明的市场,使得那些手握充裕资金或者有着各种渠道的购房者,往往比较容易买到不错的房源,而优质的房源基本上都是供不应求的状态。

比如大富鸿学府,谁都知道它的学区优质,买到即赚到的那种,但大多数根本没机会买到……

06

二手房水涨船高,优质学区房天价成交

合肥的二手房市场其实同新房一样,分化很严重。

如果你没有什么要求,只想要一个还不错的房子,距离公司近、生活方便就行,那当然可以有很多选择。

但如果你想要好学区、好地段,后期还能增值,那势必要付出更高的成本。

合肥的学区房更是独树一帜,比如最近沸沸扬扬的人民巷21号,户型仅20.59㎡,成交单价60224元/㎡!

且该套房源挂牌仅1天便成交,直接刷新了合肥二手房的最高成交价。

依靠优质学区的附加值而导致二手房不断攀升的还有45中本部的合作经济广场、46中本部的文华阁、50中新的蓝蝶苑……

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来源:摄图网

除了学区房外,随着区域价值而水涨船高的亦有很多,比如合肥云谷,在中海、华润两大项目入市后,二手挂牌价涨幅明显,最新的成交价已经达到2万/㎡!

滨湖省府的二手房就更不用说了~

07

合肥房贷利率居高不下,稳定5.88

合肥的房贷利率常年稳定5.88,也是我们经常吐槽一点。

客观来说,居高不下的房贷利率,确实有效打击了炒房客的入场,但这种一视同仁的情况下,大多数刚需置业者也同时背负了高额的利率,尽管现在有LPR,但加点的模式导致,不管今后LPR如何调低,始终要加上不小的利息成本。

可能唯一的安慰是,如果比目前的4.65再低些,今后或许能少还一点点……

最后,不管怎么说,形势比较严峻,但该买房的不能因为这样就打了退堂鼓,城市的发展可不等人,抓紧机会上车吧~

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