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原标题:看不清的学区房

看不清的学区房

文图 大连新闻传媒集团记者 孙霞

“今年34中成绩不错,最近房价有上涨的迹象,您考虑卖房吗?”最近几天,家住胜利路附近一个小区的市民陈升的电话,被多家中介呼叫,说的几乎都是同样的话。

在房地产与教育密切关联的当下,一个学校的考试成绩,足以左右周边房价。8月初中考成绩出炉之后的一段时间,考试成绩出色的学校附近学区房,再次出现一波报价上扬。但与此同时,今年多所学校的学位预警,也在撕扯着不少学区房持有者的心态,毕业即出手,成了不少业主的选择。

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犹豫了几天,房主报价涨了十万

这段时间,想给孩子在九中学区买个学区房的市民于庆洋心里有些憋屈。“7月末看好了一套位于九中附近的房子,60多平方米要价230万元,我本想着再看看其他有没有更合适的。”于庆洋说,这房子是上世纪80年代末的,房龄挺老、格局也不太好,花230多万买个这样的房子,自己心里确实不太满意。但是看来看去手里的预算也不支持买更好的房子,再加上8月初中考成绩出炉,看到九中比较出色的成绩,自己还是下决心咬咬牙去找房主签字买房。

“谁知道房主今天说没时间,明天说最近身体不好,就是不愿意见面。”于庆洋说,后来打听中介才知道,原来是中考成绩出来之后,房主打算把房价再涨涨。而这一涨,就是10万元。于庆洋说,就在中考成绩出来之后的几天,自己之前看的几套九中学区房,要么就是迅速成交了,要么就是房主报价涨了。

记者咨询了多家中介机构之后了解到,8月初我市中考成绩出炉之后,大连学区房市场确实有一波变化。中考成绩好的初中附近学区房,不少房主报盘价格都有提升,少则两三万,多则十万。“当然这只是报价,买方究竟是否会完全接受,还有待时间的检验。”一位从业多年的地产经纪人向记者表示,去年年末到今年上半年,我市多所热点学校发生学位预警,这对大连学区房市场产生了不同维度的影响,因此,目前的报价上涨,可能只是中考成绩出炉之后卖方的心理预期变化导致的短期波动,购房者不必盲目担忧或跟从,可以稍等一段时间等待市场价格稳定之后再做选择。

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学位预警刺激房主出售欲望?

的确,今年学区房市场面临的最大变数,要数去年年末以来部分学校的学位预警。记者了解到,继去年年末中山区39中学等三所中小学发布招生预警之后,今年五六月间,大连沙河口区、甘井子区、西岗区等多所中小学也陆续发布招生预警,截至目前,我市共4个城区发布了招生预警,共涉及15所学校。

一个显而易见的事实是,随着二胎出生率的提升,近年来我市适龄儿童入学数量明显增加。大连市国民经济和社会发展统计公告显示,最近几年间,我市每年入学总人数都在呈现明显上升态势。2017年为3.9万人,2018年为4.73万人,2019年为5.41万人,而2020年预计入学人口数量为7.16万人。也就是说,从今年的情况看,入学人口数量比去年同期增加32%。而从明年起,预计入学人口数量开始出现平稳下降,未来三年都将稳定在6.3-6.5万人。但即便如此,相比2019年之前的数据,今后几年内入学人口数量都将保持在一个相对高位。

记者从市内一些小学了解到,随着二胎出生率的上升以及部分区域新楼盘的增加、市场对热点学校的追捧等因素,不少学校已经出现某个年级班级数量大比例增加、师资力量出现短缺等现象。市内一所小学2015级的班级数量还只有7个,但目前已经有两个年级班级数量达到18个。有的热点学校部分年级因学位严重饱和已经无法接收转学来的学生;部分学校甚至已经开始在其他城市招聘教师,以弥补师资缺乏的局面。可以想见的是,至少未来四年内,学位紧张都将成为常态。

这也使得很多学区房的持有者心态发生一些变化。“因为学区房具有比较好的价格上涨空间,以往不少学区房业主在孩子毕业之后仍然会选择继续持有,租金也有不少的收益。”大连锦程地产总经理侯明告诉记者,但是今年一方面受到疫情影响租房市场并不景气,另一方面多所学校的学位预警也使得很多学区房业主担心未来学区政策继续发生变化会影响房价,因此,今年中考之后不少房主选择立即出手,“这个比例大约比往年会增加一成左右。”

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新政将为学区房降温?

既然买了学区房也不一定能摇号摇到学位,这是不是意味着学区房将要出现明显降温?

多家中介机构向记者表示,自从去年年末39中发布学位预警以来,学区房市场的确出现了一些微妙的变化。“意向购买39中学区房的客户明显减少,这些客户转而投向了9中、34中、格致等热点学校,有的客户把选择的目标投向37中、理工圣克拉这样近几年成绩上升比较明显的学校。”侯明告诉记者,而今年沙河口、中山、西岗相继发布学位预警,也已经在把近段时间一直在观望或摇摆的学区房需求挤压出来,6月份加速成交的现象还是比较明显的。“另外,今年包括嘉汇中学这样的民办学校就读也需要有学校所在地的户籍并参与摇号的政策变化,也使得一部分原来不想通过购买学区房获得优质教育资源的家长转变路径。这也加剧了近期一部分热点学校附近学区房受关注的局面。”

记者拿到的一份数据也印证了这种说法——今年1-5月,39中附近的老旧小区成交量为36单,是去年同期的一半。而同期9中、37中、34中的同类住宅成交量同比分别增长25%、20%、8%。这也说明了学位预警之后学区房购房者的目标变化。业内人士分析,今年五六月份部分热点校学位预警的影响将在下半年有所显现。

另外,从价格层面上看,上述住宅交易对应的成交均价上下幅度都不超过10%。其中,尽管39中学区的老旧小区成交量呈现了50%的下降,但成交均价却仍然达到2.1万元左右,同比下降仅为5%。而成交量上升的9中、37中、34中的同类住宅成交均价,则同比有8%-9%的上涨。来自诸葛找房大连站的点调数据也显示,今4-6月,34中学区内的融泰花园、金领域,格致学区内的幸福e家三期、健龙苑、鹏顺园等几个小区的二手房成交价格单月环比上下浮动不超过1%。

业内人士认为,在学位预警刚刚出现的这段过渡期内,部分学区房因预警出现阶段性的交易量下降或将成为常态,但这并不意味着价格的大幅下跌。购房者和市场都有对政策观望、消化、解读的过程,而学区房在手的业主也并不一定急于出手,相反可能采取观望态度规避不确定性的心理更占上风。这也有可能造成尚未提示学位预警的学区房的成交量和成交价将继续提升。

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