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房贷一族赶紧看!“降息”落空,利率如何选?

原标题:房贷一族赶紧看!“降息”落空,利率如何选?

昨天上午,央行授权发布的LPR显示,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,这也是今年4月以来连续第四个月LPR报价持续保持按兵不动。

房贷一族赶紧看!“降息”落空,利率如何选?

不过,多数机构人为,LPR降息落空符合预期。

实际上,从近期货币政策的动向中不难看到,目前国内货币政策的走向日渐趋稳,市场预期大放水的情况可能不会出现。

8月17日国务院常务会议要求,继续落实好金融支持政策。保持流动性合理充裕但不搞大水漫灌,有效发挥结构性直达货币政策工具精准滴灌作用,确保新增融资重点流向实体经济特别是小微企业。深化市场报价利率改革,引导贷款利率继续下行。

不过也有机构指出,LPR暂时不降息,并不意味着实际贷款利率不会发生变化。

民生银行首席研究员温彬表示,即使LPR报价利率不变,银行仍很大可能会进一步的降低企业的融资成本,从而实现让利实体经济的目标。

LPR转换倒计时!转还是不转?

值得一提的是,8月12日,工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行等五家国有大行均发布公告称,将于8月25日起对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

也就是说,未进行选择的贷款人,将统一默认转换为LPR模式。但如果对默认转化为LPR有异议,可在2020年12月31日之前与银行进行协商。

对于转换LPR划算,还是执行固定利率划算呢?一张图告诉你答案:

房贷一族赶紧看!“降息”落空,利率如何选?

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答案很明显,LPR与4.8%的差额值将决定是否划算;如果LPR报价低于4.8%,无论何种固定折扣都是划算的;反正,则全部不划算。

因此,如果你认为日后随市场浮动的LPR利率大多数情况是低于4.8%这个数值,因为发达国家房贷利率都很低,我们也会越来越低,那么就进行转换。

如果你认为日后LPR大多数情况会高于4.8%,通胀是大概率,房住不炒是大趋势,不可能在金融这关松个大口子,那就不要去进行转换。

转换后,房贷利率如何计算?

房贷一族赶紧看!“降息”落空,利率如何选?

新利率=LPR+加点(可以为负值)

LPR,相信大家都能明白,央行每个月20号都会公布最新的LPR利率。这个利率有可能下降,也有可能上升,主要取决于MLF利率和银行综合成本。

关键的就是这个“加点”,要如何计算?

去年,为了调控楼市,这里的加点是一刀切,即是原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

去年12月,五年期LPR为4.80%。

可能还有购房者不明白,那我们看这三种情况的例子你的加点值是多少

例一:原房贷为基准利率上浮

假设原房贷利率是上浮10%,那么:实际执行的利率是4.9%*(1+10%)=5.39%,那你的原房贷利率与4.80%相减,即:5.39%-4.8%=0.59%,加点值就是0.59%。

例二:原房贷为基准利率

假设原房贷利率是基准利率,那么实际执行的利率是4.9%*,那你的原房贷利率与4.80%相减,即:4.9%-4.8%=0.1%,加点值就是0.1%。

例三: 原房贷为基准利率打折

假设原房贷利率是基准利率打8折,那么实际执行的利率是4.9%*80%=3.92%,那么你的原房贷利率与4.80%相减,即:3.92%-4.80%=-0.88%,加点值就是-0.88%(注意是负值)。

注意:这个加点数值在剩余贷款期限内都固定不变!

选择加点浮动方式(LPR)后,你的房贷利率是多少?

大多数商业性个人住房贷款的定价周期为1年,而重新定价日,除了工商银行调整为贷款发放日对应日外,其他5个银行保持原合同利率调整周期、利率调整日不变。

加减点数值均为贷款年利率与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,也就是前面三种例子中算出的差值,且在贷款剩余期限内固定不变。

转换后的房贷利率为:

例如,同样是上面的例子一,今年你的房贷利率是5.39%。如果到了重新算价日,LPR降到了4.5%,那你新一年的房贷利率就变成了:4.5%+0.59%=5.09%,你的房贷也跟着降了。

如果到了重新算价日,LPR上涨到了4.9%,那你新一年的房贷利率就变成了:4.9%+0.59%=5.49%,你的房贷也跟着涨了。

小建议:

从短期来看,如果你的房贷利率是基准上浮,建议转LPR,毕竟此前的利率已经非常高,特别是基准上浮20-25%的那部分房贷。

如果你的房贷利率原来就有折扣,甚至低至8折、7折这样,选择固定利率可能会稳妥一点。

综合自:房地产导刊、21财经搜索等

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