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2020交房在即,天津哪些新房是买房人应该关注的?

原标题:2020交房在即,天津哪些新房是买房人应该关注的?

很多初入楼市的买房小白,都在买新房还是买二手房这个问题上纠结过,说到底大家纠结的只是入住的时间差问题。为了迎合市场需求,聪明的开发商们创造了一个新概念“准现房”,就是当年能够交房的项目,这样既满足买房人快速入驻的愿望, 又不用克服心理障碍去住别人住过的房子。

每年的下半年都是新房集中交房的时间段,为此笔者特意汇总2020年天津16个区即将交房的新盘,废话不多说,分区域来看。

01

市六区

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市六区是天津房价高地,同时也是高端、改善置业的集中地,在今年即将交房的市区项目中,只有三个纯住宅产品,分别是河西的金地平山印、河东的万欣城、红桥的泰达城河与海。

金地平山印拥有市区核心项目的普遍特点,社区面积小,房源少,配商业,由于户型大,去化时间长,至今已经卖了三年,别墅和洋房仍然在售。占据地段优势,金地平山印如今的大户型产品主要面向的仍然是改善客户,且是高端改善,在目前的市场现状下,就算是准现房去化难度也不小。

河东万欣城项目来头不小,以41亿成交价勇夺2015年河东总价地王。这个项目卖的这么贵很大一部分原因是社区占地面积大,45.7万方的建面中住宅建面28.74万方,商业建面15.46万方,小学及幼儿园建面约1.48万方。折合成楼面价都不超过10,000元/㎡,现在看就是白菜价。因为紧邻在建地铁4号线东兴路站,算得上地铁房,这样大体量的项目,只能说,慢慢卖吧。

红桥泰达城河与海的均价不到三万,在如今价格为王的市场格局下,价格有优势,加上位于天津之眼旁,河景资源的优势还是值得一看。

02

环城四区

天津环城四区分为西青区、津南区、东丽区和北辰区,是大家公认的刚需置业区域,承接市区外溢和落户而来的新天津人。除了西青房价相对高,更适合刚改或者条件合适的刚需,其余三个区域都有总房款不超过150万的新房供刚需选择。

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以上西青区将交房的项目中,有两个需要格外注意,一个是万科翡翠大道,一个是格调松间,因为都被曝光过维权问题。

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据悉,万科翡翠达到维权原因是涉及虚假宣传,当初销售对外公布小区北苑将配建耀华或新华的九年一贯制学校,如今变成私立的为明小学,这着实让为了学区买房的家长们接受不了;但是从项目自身配套出发,万科翡翠大道紧邻地铁3号线杨伍庄站,有一定的交通优势。

格调松间的维权问题就比较奇葩,据说是因为太火了,买房人摇不到号,被举报作弊。这其实侧面证明了格调项目在天津的受欢迎程度。格调松间和上述万科翡翠大道一样,也紧邻地铁3号线大学城站,轨道交通有优势。而且从产品上看,格调现在卖的都是200多平米的大户型,改善置业者倒是可以考虑考虑。

不过有个问题需注意,因为格调在天津是颇受认可的本地品牌,以社区园林做的特别棒“上位”,但是格调松间社区之外的环境却不如人意。

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津南区相对于其他环城四区来说有点特别,主要是因为海教园这个板块。熟悉天津的朋友都知道海教园的教育资源强大,而且能考市区的高中,这是海教园板块房价快速上涨的原因。

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但是,最近因为天津治理“飞地”问题,产生了海教园将不再是天津教育特区,而要划归回津南的消息,有人也开始迫不及待的在官方平台询问。

笔者个人不认为海教园会划归津南,主要因为教育特区是政府自己提出的,自己打自己脸的事情不能做,而且就是想做,那些用比周边高出一大截房价来买房的人也不答应。

从上述即将交房的鲁能泰山七号和景瑞翰林均价上可以看得出,相比咸水沽板块的沽上江南,房价确实高出近700元/平米。

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另外,中海国际公园城在今年上半年取得环城四区新房成交面积榜第四名,我想主要原因就是价格低,总价不到百万就能买一套房,契合了很多落户买房人的需求。

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东丽区今年交房的项目中,多数是已经售罄的。如今在售的天骥筑璟和金泰丽湾面临去化“难”的问题。

天骥筑璟的尴尬之处在于“两不靠”,虽然地处东丽湖,但是距离东丽湖真正的配套核心区远,距离空港4.5公里, 说近不近说说远又不远,可以享受空港的商业利好,前提是要有车或者公共交通接驳。

金泰丽湾属于东丽的华明镇板块,同样是交通短板,出门需要驾车,共享空港大型商业配套,好在华明镇自身的生活配套已经日渐成熟,未来发展还是可期的。个人觉得金泰丽湾的最大弊端就是卖的贵,虽说是洋房产品,但是华明镇整体均价才12000元/平米,多数是刚需置业者,对于价格十分敏感。

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环城四区中的北辰区即将交付的三个在售新房都是比较热门的。

绿地新里栖湖公馆的价格优势明显,对于刚需来说,均价总价户型都刚刚好,一百多万,压力不大。而且周边二手房均价大概在14000元/平米左右,未来也有升值空间。

华润崐崘御,华润在天津也开发了很多项目了,比如上述东丽的华润橡树湾、华润中央公园、华润紫阳里等,口碑一直不错。但是华润崐崘御整体看没什么亮点,唯一可以说的优势就是距离市区相对近,价格相对来说略贵。

御园是融创开发建设的项目,就在北辰都旺新城对面,其实和上述华润崐崘御有一样的问题,就是没有什么突出的优势和亮点,价格也不便宜,刚需也可以退开了。

03

滨海新区

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说起滨海新区,其实可以和市区并列,完全当成一个独立的区域看待。因为面积大,板块多,而且发展步伐和楼市政策的要求也和天津不一样,比如滨海新区不限购,但是注意,滨海新区仍然限贷,意思就是如果你有钱全款买房,在滨海新区想买几套买几套。

在上述即将交房的项目中,从板块划分值得一说的就是生态城和塘沽湾。

塘沽湾是滨海的刚需板块,典型的房子建好了,配套没跟上。塘沽湾新房项目众多,比如中建城、华发未来荟、禹州悦府、宝德云湾等等。但是板块配套建设却一直迟迟没有真正落地,这也成为了买房人心中的隐痛。上述项目中,皓景湾、景瑞塘沽湾壹号都是塘沽湾项目。

生态城就不同了,一直是滨海楼市成交的“扛把子”。目前对中新生态城的主要标签为“生态宜居” “优质学区”,目前轨道交通建设也在如火如荼的建设中,所以生态城的楼市一直很热。

上述表格中的中加生态示范区位于生态城临海片区,目前二期洋房正在进行意向登记,户型面积为100-130平米三到四室。该板块近来土地出让和新房供应都很亮眼,当前处于开发中后期,红星、朗诗、泰禾等已经入驻。

土地方面, 2020年至今,板块内已出让13宗地块,在7月30-31日举办的土地推介会上,曝光临港新城片区还将出让土地22宗,总占地1181亩,总建筑面积122.9万㎡。

从生态角度说,该片区的生态资源景观是非常好的。而且依托于国家海洋博物馆,妈祖文化园等重点文化设施的建设,未来发展定位也很高大上,滨海新区的刚需买房人,可以看看。

04

远郊五区

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武清区在天津地位与众不同,因为区位的关系,作为京津发展的门户区域,更多的承接了北京的外溢置业者和本地置业者。

说实话,真正在天津市内活动的人很少有区武清买房的,尽管高铁15分钟就可以从武清站到达天津站,但是对地域观念特别重的天津人来说,去武清买房,除非是投资,住是不可能去住的。比如上述首创的两个项目,还有东鼎心屿湖,是典型的为北京外溢刚需服务。

京汉云湖间是位于武清南湖板块的项目这个倒是值得一说,因为南湖板块是武清区真正的承接了天津北辰外溢置业和湖景改善置业的区域。

加上“通武廊”轻轨确定在南湖板块设站,这个板块对于承接京津外溢置业者的能力更强了,加上湖景资源和100多万总价的价格优势,京汉云湖间是能够被区域发展带动的项目。

关于“通武廊”,简单为大家介绍一下,这是一条从天津地铁5号线北辰科技园站起延伸到武清,最后直达北京城市副中心通州区的轻轨线。

未来建成,不但能够切实有效的拉近北京和天津的距离,而且对于武清、北辰楼市的带动作用也不容小觑。

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剩下的四个远郊四区,对于承接天津外溢置业者的作用微乎其微,主要是本地刚需、改善去买,除了静海的团泊湖板块。

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静海楼市的半边天都是靠团泊湖板块撑起的,上述表格中的绿城桃李春风、六和茗著、新湖美丽洲、金地长湖湾、中昂安纳西小镇、招商果岭都是团泊湖板块的项目。

从产品上来说,团泊湖去化最后的产品是低总价的高层,因为刚需喜欢,而如今楼市是刚需的天下;还有一种是低密度的别墅产品,因为团泊湖的生态资源在天津确实是数一数二额的,区域内的空气质量为天津之最,还被称为天津之肺。

但是,团泊湖板块之前降价维权事件给了买房人买房就亏了的错觉。事实上,根据某机构发布的数据,天津团泊湖板块在今年4月份的成交面积名列前茅,团泊东区成交面积达到45781平米,占据天津板块第三名;团泊西区成交面积30001平米,占据第七名。

其实,每个人心里都有杆秤,房子买不买,买哪里都需要看自己的实际情况,团泊湖的成交走俏也印证了这一点。

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