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不好意思,南沙楼市正在给你制造幻觉…

原标题:不好意思,南沙楼市正在给你制造幻觉…

最近的南沙楼市,大概是吃了兴奋剂。

先是万顷沙某盘开盘, 买家跑步进场只为抢房 , 这种场面,让小编想起了大年初一,善男信女佛前争烧头柱香的盛况;

再是上个星期,南沙一手住宅周成交量,达到自贸区挂牌5年多以来的第二高;

不好意思,南沙楼市正在给你制造幻觉…

紧跟着,南沙楼面价TOP1地块,一周之内两次易主,自己刷新自己的纪录。并且,广州史上仅仅诞生过3宗摇号地块,南沙就占去2宗,分别在 南沙湾 和 横沥岛 。

南沙,为何这么火?就最近南沙的表现,多位业内人士向小编表达了类似的看法,主要观点有

一、南沙的火是营销所致,不可持续,开发商希望南沙热起来

二、受上周南沙湾地块刷新楼面价的影响,市场情绪高涨,拿地也显得激进

三、南沙楼市调控的概率正在上升深圳715政策出台时,业内普遍认为南沙不会跟进

南沙,是真火,还是虚火?

小编把数据的统计时间,拉长到南沙自贸区挂牌的2015年,发了最近的南沙楼市,正在给我们制造一种幻觉。

南沙一手房大卖?

不好意思,只是8月

中国指数研究院的数据(注:网签数据)显示,今年南沙、广州一手住宅月度成交量,时而上升,时而回调,但总体上往上走的。

有一点非常吸睛,南沙自5月份以来,成交量优于广州整体表现。

比如4月份,广州每成交8.87套房子,只有1套来自于南沙;经过南沙成交量连续三个半月的攀高,到本月(截至8月16日)广州每卖出3.9套房子,就有1套来自于南沙。

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不过,当小编把统计时间前置到2015年,发现南沙今年的成交量实际上比去年要糟糕。2019年,广州每成交5.89套房子,有1套来自南沙;而今年的情况是广州要成交6.49套房子,才有1套来自于南沙。

综合前面两个表格来看,我们还能发现,实际上今年8月(上半月)凭一己之力,大幅改善了南沙的销售情况。如果不是这半个月的贡献,恐怕情况还会更糟糕……

那么,为什么8月份如此突出?

专家观点

不好意思,南沙楼市正在给你制造幻觉…

南沙最近的热度是由于有几个新盘的推出,并且深圳东莞客户外溢至广州。你要有心理准备,接下来的数据都会很好,因为你看万顷沙某盘它一个盘就有可能上千套,肯定会拉动整个南沙区一手房的成交。

——黄韬房产频道特约评论员

根据世联东一研究院的数据,8月份南沙的成交量有几大楼盘贡献量比较大,比如南沙湾、明珠湾、金洲的某盘和万顷沙某盘等。

其中万顷沙某盘开盘后甚至成交了超过1200套,有业内人士曾透露,这个项目50%以上是深圳、东莞等外地客。

不好意思,南沙楼市正在给你制造幻觉…

(来源:世联东一研究院)

不过按照一般情况,从成交到网签存在滞后性,到真正转化为网签数据,还需要时间,所以靠8月份数据的带动,南沙的网签数据必然会往上走。

南沙供不应求?

不好意思,它逊色于大市

根据中国指数研究院的数据 (注:网签数据受到8月份的带动,南沙的销供比走高至144%。

销供比=市场一段时间内的销售量/市场一段时间内的新增供应量

若销供比大于100%,则说明在这一时间段内供应的流量小于销售的流量,即供应短缺; 销供比等于100%,则说明在这一时间段内市场供给与销售均衡;若销供比小于100%,则说明在这一段时间内市场供应充足或过剩。

不好意思,南沙楼市正在给你制造幻觉…

不过,从上表可以看出,与广州整体情况一样,今年仅有2月份和8月份,南沙出现供小于销的情况;而且对比广州整体情况,南沙仅在2月、4月和5月优于广州表现。

同样,我们将时间前置到2015年,近5年半,南沙仅在2016年销供比情况优于广州整体。比如今年截至8月16日,南沙的销供比为56%,而广州是85%,很明显南沙逊色于大市。

不好意思,南沙楼市正在给你制造幻觉…

专家观点

不好意思,南沙楼市正在给你制造幻觉…

南沙的供应量,我们看到的除了正常的楼盘销售项目的供应量持续出来,同时还有很多新的项目陆续入市。而且,很多的旧村的改造已经在完成。那换言之,未来我们可以看到的供应量是非常多的

——黄韬房产频道特约评论员

南沙房价涨势很猛?

不好意思,已经开始回调

另一方面,南沙今年的房价升幅也是惊人,去年均价还是2.28万元/㎡,今年已经涨至2.66万元/㎡,涨幅位居广州11区之首。

不好意思,南沙楼市正在给你制造幻觉…

对于南沙的房价,大家争论不休,曾经有不少粉丝给小编留言,认为南沙的房价已经透支了未来利好,会横盘几年;而也有不少人认为,南沙潜力十足。(在《南沙房价追平番禺,透支5年利好?》 一文中,小编曾经做过一次讨论。

不过,今年南沙的房价,专家却有着不一样的看法。

专家观点

关于均价,我的理解是这样:归根到底是今年的产品结构不同。很多是由于新盘包括灵山岛尖、南沙湾的新盘,共性地推高,它不是持销盘的真正涨幅,持续销售的盘不会一下子从1.6万元/㎡卖到4 万元/㎡ ,它本来一开盘就 4 万元/㎡ 了,或者 3.5 万元/㎡ ,它就把南沙均价拉高到两万多。比如中交蓝色海湾的涨幅,也是经历两年多的时间,不是一年或者半年就升上来的。

——黄韬房产频道特约评论员

小编分别统计了今年和去年成交量TOP10的南沙楼盘,发现今年来自于高价片区南沙湾、明珠湾的项目占了7个;而去年仅有3个新盘来自于高价片区。

不好意思,南沙楼市正在给你制造幻觉…

再者,今年分月来看,8月份的成交价格开始出现回调,6、7月份还是2.7万+,而8月份已经回落到2.6万+

南沙土地为何这么火?

不好意思,专家认为横沥岛虚高

在眼下南沙楼市似乎大火的情况下,地市也是完全不低调,丝毫不理会买家们对调控的恐惧。

8月10日, 南沙湾宅地刷新南沙楼面价新高 , 19117元/㎡+7400㎡竞配建面积;一星期之后的8月17日, 南沙楼面价TOP1易主横沥岛 , 19140元/㎡+ 23200竞配建面积

针对这两宗地的基本素质,我们已经在前面的文章分别提过了,可点击上述链接前往阅读,此处不再赘述。(在此顺便提一句,横沥岛地块将会在明天下午3点摇号,欢迎留意本微信公众号获取结果!)

至于楼面价是否合理,专家是这么看的:

专家观点

两块地王,不太一样的情况。

南沙湾地王,在邮轮母港附近,它有一定贵的道理和价值,而且附近的中交蓝色海湾已经卖到3万多了。

横沥岛 地王我认为是受到南沙湾地王的影响而导致,并且在横沥岛有所谓的“金融岛”概念下。不过我觉得是偏贵的,明天谁摇号拿到这块地,我的直觉是不一定是好事情,摇到的也不一定就能赚钱。

——黄韬房产频道特约评论员

至于南沙接下来的楼市表现,专家认为,南沙的产业、基建和人口的积累需要时间,短时间内是不可能完成的,因此南沙的现状是不可持续的,可能会很快就会回落或者恢复到正常。外专家还表示,如果南沙楼市再出现一轮“盛况”,调控将有可能到来

对于南沙市场,你又有什么不一样的看法呢?欢迎留言探讨!

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