首页 商业办公正文
原标题:房价到底是会涨还是会跌

房价到底是会涨还是会跌

房价到底是会涨还是会跌,这个问题事关国运,根据官方数据,我国地方财政收入有超过一半来自于卖地和房地产相关的五大税,所有修路、扶贫、新区建设一多半是靠着卖地的收入,中国老百姓大部分的财富也都在房子里,未来几年,一线城市、二三线城市、小县城将会有截然不同的房价走势。

房价到底是会涨还是会跌

一线城市房价稳中微调

首先关于一线城市的房子,我只有一个建议:“买”。北上广近两年的房价虽然都有回调,但这些回调都是出于限购政策的控制,并不是大家觉得一线城市房子没有吸引力了。限购限售,就是让想买的人买不了,这样才能稍微降低一些价格,但随着近两年实体经济的下滑,大量生产资金开始寻找出路,最稳定最可靠的就是一线城市的房子,那几乎是跟黄金一样的硬通货。

房价到底是会涨还是会跌

展开全文

前些年实体经济赚钱的时候,办厂开饭店还能发财,大家的钱还有很多可以投资的地方,连余额宝的收益都比现在高,而现在,你问问周围做实体的老板们,如果手里攒了钱,是愿意继续扩大生产还是想去买个房子呢?工厂关的越多,房价就会越涨,所以一线城市的房价跟当地工资已经没关系了,它已经成为了中文里的一种新的财富符号了。举个其他地方的例子,厦门的平均工资比省会福州低了许多,但是厦门岛内房价已经到了7万,这是全福建老板们一起努力的结果,在厦门买套房是福建老板们统一的货币符号,跟当地的上班族没什么关系。

房价到底是会涨还是会跌

同样的道理,北上广深的房价是靠全国的老板们一起努力的结果,现在如果开放限购,一线城市的房价很轻松能再翻一番,很多当地工作的人听到这个肯定不会高兴,但是忠言逆耳啊。有个段子说中国败家行为排行榜,第一是卖房炒股,第二是卖房创业。而致富排行榜则简单许多,前三名分别是北京买房、上海买房、深圳买房。不论是刚需还是投资,一线房产该买就买,不会吃亏,这里千万不要心存侥幸,期待一线房价会大跌。

小城市和县城房价会跌

中国房地产有泡沫,这是官方认可的,前面说了一线城市房价很扎实,那么泡沫在哪呢?就是四五六线小城和县城里。根据中国社科院最新的《中国住房发展报告》,2028年人口将迎来拐点,房地产总体需求将有所降低,小城和县城的房子是消耗品,购买的主力是周边的乡镇人口,以及外出打工返乡买房。

房价到底是会涨还是会跌

近20年以来,中国城镇化已经从百分之二三十做到了百分之六十,有能力买房的农民大都已经买过了,现在的农村老龄化人口比例大,已经没有什么年轻人了,这就导致了农村不会有太多的年轻人去县城买房了,而县城的年轻人又往大城市迁移,所以县城的刚需就比较少了,再加上县城土地供应量相对充足,房子不存在紧缺,本地人该买的都买了,外地投资不会到小城市去。

房价到底是会涨还是会跌

如果你幻想房价低了有人抄底,那是更不可能了,你可能因为当地有工作、有好的医疗、好的学校去买房,唯独不会因为便宜去买房,农村或者郊区又便宜又大的房子有很多,你会去买吗?这就叫房子的买涨不买跌,根据《中国百城库存报告》,5月以来,四五线城市库存面积每周增长1%,卖房周期长达24个月,这就说明小城市卖房越来越难,很快就会有开发商顶不住资金压力开始降价,所以小城和县城的房价也很明朗,就是会降价,除非你现在特别刚需,否则不着急下手。

三线城市房价才是重点

最值得一提的是二三线城市的房价,今后几年,二三线城市将涌现几个明星城市,如果你投资买房,这几个地方可能是你的机会,像杭州、南京、成都、宁波这种欣欣向荣的二线城市,放假的趋势非常明显,只要政策放宽就会有很大的上涨空间。原因很直接,这些地方的房价事关金融安全,如果二三线城市房价下跌超过三成,就会出现银行抵押资产的缩水,为什么呢?

房价到底是会涨还是会跌

因为大家买房的首付是30%,70%是银行的贷款,房价下跌超过三成,压在银行的抵押物就抵不上它借出去的房贷了,银行自己资产缩水了,就不得不减少对外放贷,开始对企业抽贷,企业本来过的已经很难了,各个行业资金链都很紧张,贷款一断,企业就垮了,很多企业就会裁员降薪,接着白领失业,进一步降低房价和贷款,这样一来实体和房价就会出现负反馈,进入恶性循环的漩涡,这就叫系统性金融风险。

房价到底是会涨还是会跌

国家绝对不会允许这样的事情发生,政府在财政和货币政策里设计了许多防火墙来阻止这种事情的发生,所以作为中流砥柱的二三线城市房价,早已不是一个简单的住宿问题了它事关国家金融安全,肯定不会大跌的。那么怎么判断哪些地方会涨呢?有三个数据可以帮你做决策:

一、限购政策

限购越严格的地区潜力越大。限购限贷就是人工干预和压制房价,反过来看就是当地房价还有很大的上涨空间,就好像一群人在一起爬山,爬的太快就给你加几包沙袋,这样大家还能一起共同前进,现在外人想知道你们这群人中谁爬的最快,很明显就是身上沙包最多的人爬的最快。

房价到底是会涨还是会跌

未来如果房价下跌,这些地方只要把限制政策慢慢打开,有的是办法维持增长。比如六七月份,深圳、杭州、东莞、南京、宁波这些房价起飞的地方马上就被限制起来,这些地方的房子买到就是赚到,不会吃亏。

二、人口净流入

人在哪钱就在哪,房价就会涨。比如2015年到2018年,深圳常住人口增加200万,为这一轮房价上涨奠定了基础,未来城市之间的虹吸效应会越来越明显,强者愈强、弱者愈弱,大的人口趋势是由北向南、由西向东的迁移。2019年人口净流入的十大城市,房价都显示了很好的前景,价格稳中看涨,而反过来看,像梅州、连江、汕头、江门等,这些都是人口净流出的城市,目前商品住宅消化周期均在30个月以上,房子很不好卖。

房价到底是会涨还是会跌

三、小学生人数

小学生多的地方,意味着壮年安家置业的人口很多,也意味着城市有朝气、有未来、有前景,从绝对数量上来看,小学生都在向中心城市集中,全国在校小学生人数超过90万大关的城市有重庆、广州、深圳、成都、徐州、郑州、北京7个城市,对应的重庆、郑州、成都,都在2019年商品住宅销售面积里排在全国前列,都达到了2000万平方米以上。

房价到底是会涨还是会跌

从增速上来说,西安小学生数量增长最快,每年涨10%,其次是长沙、武汉、南京等二线城市,这几个城市房价都有上涨趋势,而且最主要的是风险低,因为20年后,当这些儿童到了买房的年纪就能够支撑房价不跌。东北和西部地区小学生数量不断降低,特别以黑龙江、甘肃、辽宁、内蒙等地比较明显,这里有个特殊的案例是东莞,东莞常住人口只有上海的三分之一,但是它的小学生数量却高于上海,所以我们看近几年东莞房价涨势喜人,而且在可见的将来,它都会是一个很有朝气的城市。

总结一下,未来几年中国的房价整体将以稳为主,而不是一股脑的全面上涨,但是房地产也不会大降价,我们的地方财政收入一大半来自于房地产,老百姓70%的资产都是房地产,谁也没有胆子动摇这个根本,这是由最基本的经济逻辑决定的。

评论