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这个一线楼市回升了,两个板块很热,值得投资吗?


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近期,咨询广州南沙、黄埔买房的人特别多,有点惊讶。过去,笔者对这两个区域不太看好,规划有雄心,但很难落地。比如,2012年前南沙新区规划要达到200万人,现在只有70多万人。


南沙定位高,是广州唯一副中心,也是大湾区核心;产业规划(现代服务业和科技创新)也很高端,但南沙太大(803平方公里),规划落地慢,起步区明珠湾108平方公里,得发展一阵子。


新黄埔(萝岗)定位也很高,总部经济+信息技术+生物医药+高端制造,产业落地比南沙要快,知识城和科学城产业集聚效应好,市领导频繁光临这个地方,但“先产业-再住房-后配套”的模式,现在显露出弊端,配套跟不上,员工租个房都难。


总之,上述问题并不妨碍这两个区的楼市,上半年广州房价涨得快的,卖的好的,也是这两个区。有投资客告诉笔者,有些楼盘已卖光了。


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大家看看上图,上半年主城5个核心区的房价,基本没涨,白云区还在跌,但外围的黄埔和南沙,房价上涨4%-5%,有的项目涨幅10%。从上半年新房网签看,规模最大的,除了增城(不限购,价格比较低,上半年网签102万平米)以外,南沙和黄埔卖的最多,都接近50万平米。


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为啥涨呢?其实就是这两个区域规划好,有故事可讲。根据调研,7月份深圳、东莞被严厉限购以后,珠江口东岸的金主们一路向西,来到南沙和黄埔。深圳客买房和广州客买房不同,广州居民看重配套好不好,当下南沙、黄埔公共配套还差的远,自然不入法眼,深圳客则不同。


在深圳,大家买房就看规划,上半年光明、宝安、南山房价大涨,主要是规划利好,比如光明区公共配套还差得远,但房价涨幅最大,同比至少涨了45%。所以,深圳的投资客一来,发现南沙规划这么高端,房价才2-4万元,同样定位的深圳前海,房价早已奔“10万+”了。


明珠湾最好的楼盘,均价也才4万多,不到前海均价的一半。所以,深圳客毫不犹豫就拿下了。这样的逻辑,同样可以放在新黄埔(萝岗)。广州的新版规划,代表广州未来的科技创新主轴,就是从新黄埔的科学城,到海珠区的琶洲,再沿珠江布局的金融城,一路东南飞,最后到南沙。


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近期,很多投资客关注新黄埔。作为主城区之一的黄埔,老区房价已到3-4万了,新黄埔规划高端,产业落地快。同时,为吸引大家买房,华师附属实验学校、广州二中等这些名校,都在建新黄埔分校了;轨道交通也少不了,比如6号线、21号线、7号线、有轨电车1号线等。


其实,政府重视发展哪个新的区域,套路都是一样的。房地产先给市政设施和招商引资开路。随后,政府就会想方设法吸引大家去买房。比如,针对南沙距离主城区太远、地铁4号线“太慢”的诟病,新规划的18、22号线,相比4号线提速了4倍,可谓真正的自贸区速度。


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吸引买房的套路是一样的,名校也少不了。南沙一口气引进9所重磅名校,执信中学也来了。而且,为了提高对口学校的质量,更好地卖楼,南沙有5所中学在招生时,除了有对口的地段生,还有部分指标是分配给全区各个小学,然后由小学按指标数“掐尖”,这成绩能差吗?有名校加持,配上规划蓝图,即便规划还未落地,南沙起步区的房价已开始比肩广州主城区了。


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南沙和黄埔近期楼市热,还有一个原因,就是去年底以来,南沙、黄埔相继放松了人才购房限制。符合条件的人才,在南沙工作、生活,购首套房时不受户籍、社保和个税缴存时间限制。根据自媒体樱桃大房子的实地踩盘,花三千多块买一个绿皮证书,就能解决购房资格问题了。


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其实,国内所有打着“招引人才”幌子,放松人才购房限制的政策,目的只有一个,就是助燃楼市。上半年,受疫情影响,大部分城市的楼市都在“以价换量”,之前还有门槛的人才购房政策,自然就变相松绑了。楼市销售疲软,对各方都没有好处,只要不大涨,对松绑睁眼闭眼。


就像南沙这样,凡提供一个职业资格证书、职称证书,甭管是茶艺师,还是插花师资格证(可能与你的职业风马牛不相及),也有购房资格。估计,黄埔、花都也类似。近期,咨询笔者的一些投资客,大部分是外地人,有的是从北方过来的,估计也是通过中介办理购房资格的。


近日,广州楼市也开始回升了,贝壳监测,7月重点18城有12个城市二手房价环比上涨,上涨涨幅普遍在3%以下,广州均价环比上涨4.1%,涨幅居首。根据阳光家缘,刚刚过去的7月,广州新房网签上升26.5%。


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8月第一周(7.27-8.02),二手中介网签共成交1387宗,环比上周增加16.2%,创今年以来最高位。二手住宅网签均价30213元/平,环比上周上涨3.7%,今年首破“3万元”大关。番禺、荔湾、海珠成交有不俗表现,本周分别成交203宗、77宗、174宗,环比分别上扬22.3%、28.3%、8.7%。


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上半年深圳和东莞楼市热起来以后,传导至广州是必然的。7月24日的房地产工作座谈会,广州市政府一把手也去了,高层在会上严肃指出,“全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性政策措施。”所以,近期广州悄悄开始收紧政策了。


比如,花都“绿卡政策”开始收紧。之前,想在花都买房,申请一张人才绿卡就行,申请的条件也十分简单,根本没有社保要求。8月1日开始,办理花都区人才绿卡,需要6个月社保。拥有中级职称证书的人,需要和目前的岗位(工作)相匹配,否则也申请不了人才绿卡。


南沙也收紧了,跟假证差不多的“绿皮”中级职称技能证书,相关部门不认可了,只承认“蓝皮”的证书,这个证书是要考试或评审才能获得,且查得特别严格。目前,黄埔的限购门槛也不高,本科学历+半年社保就可买房(无需落户),如果再火下去,估计距离调控光临也不远了。


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最后,还是说点儿实在的,南沙和黄埔,值不值得投资?归根到底还是,规划能不能落地,购买力能不能跟上,政策会不会打压等。规划永远过于超前、过于庞大,这是各地的通病,最终能落地的,无不是时间换空间,比如曾经的鬼城——郑东新区,脱掉空城帽子也是近几年的事。


深圳前海也如此。既是新区、又是深港现代服务业合作区,还是自贸区,更是大湾区广深科技走廊这条金腰带上的明珠。因此,前海天经地义要“去地产化”,用地以产业办公为主,但哪用得了那么多办公楼,所以前海2次调整规划,增加住宅用地,现有的办公楼也在探索“商改租”了。


把视线放的更远一些,在先进制造业、现代服务业打造上,与深圳重叠的(主要是科技创新、信息技术、人工智能、生物医药、数字经济等),还有广深科技走廊这条金腰带上的一大批兄弟们——广州的南沙、新黄浦、琶洲等,东莞滨海湾、松山湖,珠海的横琴,佛山三龙湾等。


不缺地的广州,不管是新黄浦,还是南沙,都有大面积的产业规划。除这两个地方,各个区都想发展先进制造业、现代服务业,都有政绩考核,政府不能偏心。比如,海珠区除了打造琶洲这个创新集聚区外,还在大学城打造“广州国际科技创新城”。其他区也一样,看看今年上半年各区重点规划。


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其实,越先进的产业,越讲究集聚,最后只能在小部分区域集聚。所以,必须要寻找确定性的规划。另外,广州财政相对弱(2019年财政增速降到历史最低),大面积区域开发,只能靠地产开道。所以,广州最不缺的就是大盘,黄埔也好、南沙也好,都有超200万平米的超级大盘。


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上图显示,黄埔、南沙等地,在售楼盘都有20多个,上半年新增供应,黄埔14个、南沙有25个。而且,广州旧改全面提速,2019年28个村确定合作企业,今年上半年有29个确定合作企业。未来几年,要推进的旧改供地,是新增供地的3-4倍,要命的是,主要集中在增城、南沙和黄埔。


这个一线楼市回升了,两个板块很热,值得投资吗?


所以,海量供应会将房价压得死死的。很多资深的深圳投资客到南沙,发现没个5-10年,投资很难见效,搞不好就当炮灰了。而且,广州传统产业为主(商贸、物流、汽车和交运等),国企、事业单位多,创造的中产多,高收入不多。


这也是为何,广州外围大盘供应多,销售也快,因为只能支付得起2万元的房价,中心区供应小,却卖不动。客观上讲,收入水平支撑不了。


另外,“7.24”房地产座谈会,“7.30”政治局会议,严肃强调了“房住不炒”,广州楼市一有异动,政策马上收紧。


所以,投资的话,还是要做长期打算,做时间的朋友,投资起步区(这是集中力量能发展起来的区域);投资有品牌物业管理的,公摊没那么大,空间紧凑和实用性较强的(比如80平米能做到3房的),既能保值增值,未来出手时,还能找得到下家的。


投资 买房

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