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空置房“烂大街”,房价为何还死撑不降?黄奇帆:炒地皮是主因

中国人有多爱买房子,两个数据一探究竟。第一,央行最新调查数据显示,中国城镇居民户均1.5套房,住房拥有率达到惊人的96%,仅次于世界最高的罗马尼亚(96.4%)。其中有40%的家庭拥有2套住房;第二,广发银行联合西南财大的报告显示,中国家庭总资产配置中,房产占比高达77.7%。居民工资收入的近80%都用来买房了,这何其疯狂?无怪乎,财经专家叶檀要高呼:有些人买房纯属“自杀性”资产配置,倘若经济出现“重大变故”,将有超过一半的人,极可能倾家荡产。

空置房“烂大街”,房价为何还死撑不降?黄奇帆:炒地皮是主因

倘若是为了解决真正的居住需求而爱买房,这无可厚非,但随着房地产的狂飙发展,国人买房的目的也早已不再单纯——同样是西南财经大学的调查统计数据(2018年)显示,按全国城镇家庭购房的目的来分析,其中投资性购房需求占58.2%,而改善型购房需求占26.7%,真正的首套刚需购房需求仅15%。什么意思?直白点说,近半数国人把房子当成了攫取财富的工具。

是的,你没看错,最近十年,有太多的人就是“把买房当作投资”,他们买来房子并不为了居住,甚至于很多人连租都懒得租,就单纯地放在那里“空置吃灰”,坐等升值赚钱。大佬潘石屹曾经揭露过,“我知道在北京有人买100套房子,自己只住一套。”

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中国空置房到底有多少?网上的数据有很多,但是能够引用的权威数据,我们认为只有两个:第一个是腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间,一线城市空置率22%,二线城市24%;另一个是,西南财大权威部门2018年底发布的《2017中国城镇住房空置分析》,2017年全国城镇地区有6500万套空置住房,空置率为21.4%,其中,二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远超一线城市的16.8%。

这两个机构的数据之所以相对靠谱,一方面是调查机构的权威性,另一方面是采样与统计的数据基数大、研究科学。但不论是采用哪个研究机构的数据,我们最后基本可以确定,我国的住房空置率最接近21%。但至于到底有多少套房子处于空置状态,这个依然存在争议,西南财大认为是6500万套,但是经济学博士周天勇教授最近说,2019年底,这个数字可能上升到一亿套了。不管是6500万套,还是一亿套,结果其实都可以归纳为,我国的空置房其实已经“烂大街”了——空置房数量,至少可以解决一亿人口的居住问题。

按照国际标准空置率在10%以内,算是比较安全的区间,10-20%就比较危险了,超过20%以上属于严重积压风险巨大。

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爱买房的国人,无休止囤积房子,造成各大城市房屋严重供不应求,叠加过去三年多,调控一直都只是出台一些“限”字类政策,真正对症下药的“征收房产税、空置税”等直击要害的政策迟迟不见出台,因此有人说,调控三年,房价死撑不降的根本原因是“没有出台空置税、房产税”。

事实真的如此吗?单纯从经济学供给方面分析,确实有一定道理:原本开发建设的房子足够解决每年的新增住房需求之用,但是因为有人多买了,而且买来不住也不出租,房子就被“抛荒空置”,资源浪费的同时,也严重影响了供需,直接推升了房价。

空置率高企不下,确实是推升房价的因素之一,但绝对不是主因。调控三年多,房价死撑不降的“根源”到底是什么?黄奇帆仅用3个字就说破了:炒地皮。

空置房“烂大街”,房价为何还死撑不降?黄奇帆:炒地皮是主因

2019年底在参加创新经济论坛上中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在回答记者采访时直戳“房价久调不降”的要害:地价上去了,房价也会上去。所以,在这个意义上,只要把土地价格控制了,房价就基本稳住了。

黄奇帆确实敢说,也真的懂得房地产运行发展的真实逻辑,过去这些年全国各大城市房价不断上涨,根本原因就是土地价格的不断攀升。至于地价为何会不断上涨,原因就更简单了,开发商捂地不开发、大量囤地是一方面,地方为了多卖地、高价卖地,推波助澜也是一方面。

空置房“烂大街”,房价为何还死撑不降?黄奇帆:炒地皮是主因

如何有效控制地价,黄奇帆也开出了“药方”:应该使用经济的手段,那就是决不允许背个银行炒地皮。即,各地方要出台政策严格要求开发商拿地要使用自有资金,不准再大力运用银行信贷资源,疯狂加杠杆的行为更是不能被允许。

这个办法虽好,也指出了症结所在,但是却短时期不能被采纳,原因也很现实:中国绝大多数城市走的都是“靠出卖土地融资发展城市”的模式,即靠卖地维持财政平衡。不准开发商背着银行贷款拿地,意味着地方可能会没有卖地收入,或者卖地收入大减,那他们的发展又该如何继续呢?这是摆在绝大多数城市施政者眼前的最大问题。

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房价为何死撑不降?潘石屹也说了实话

早前,被问及房价不断上涨的“根源”,潘石屹也说了实话,“中国的M2是GDP的2.1倍,美国则是0.9倍。央行发了那么多钱,不往房地产上跑,跑到葱上吗?跑到猪肉上吗?跑到米面上吗?事实证明这些市场都太小了,最后只能跑到房地产上。”

不太懂经济学的人,可能很难明白潘石屹的意思,其实总结就是一句话,这些年流入房地产的资金太多了,并不是房价在上涨,而是钱越来越不值钱。房子承载着巨量资金,自然成了财富保值增值的最佳渠道。

从2008年以来,我们到底发了多少货币?答案是120万亿人民币。而且过去10年,不管是从绝对值上还是增量上来看,我们都是远远超过美国的。如此天量的资金近乎于“倾灌”进房地产,怎能不对房价上涨推波助澜呢?

因此,从上述两位专家论述房价死撑不降的原因来看,调控楼市就变得非常简单了,控制好地价的同时,做到货币政策收紧,让钱不那么容易流向房地产,房价就很难涨起来。事实上,这也是过去几年,国家一直在探索的方向:既加大加快对土地财政的改革,又坚持不懈收紧金融。更令人欣喜的是,这两年房地产税、空置税等有效打击投资炒作,平抑房价的长效手段,也屡屡传出要出台。

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