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子公司一年膨胀905倍!闽系房企建发的背水一战

原标题:子公司一年膨胀905倍!闽系房企建发的背水一战

感谢迷人的X博士来稿

子公司一年膨胀905倍!闽系房企建发的背水一战

说到闽系房企,绝大多数人都会想到“激进”。

高价拿地、凶猛扩张、剑指千亿,凌厉的打法一度让地产界为之胆寒。

但“激进”的闽系内部也有分化。当世茂、阳光城、旭辉、正荣、泰禾、融信纷纷跨过千亿之后,有些房企却依然原地踏步,日渐被甩在身后。

闽系元老建发,就是其中之一。

如今,察觉到危机的建发,也开始“转性”,由温顺变得凶猛。

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建发的千亿梦

建发诞生于上世纪末期。1980年,作为建发集团的核心,当时的建发房产曾是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。

建发旗下的房地产业务运作主体,主要有两个——建发房产和联发集团。

在克而瑞披露的数据中,建发房产、联发集团2019年权益销售额分别为581.3亿元、306.4亿元,加起来还不到900亿。

哪怕是合约销售额,也才995.01亿,依旧徘徊在千亿门槛之外。

站在势头凶猛的闽系房企之间,建发这个“地产老人”显得有些力不从心。

以建发房产为例,据地产密探梳理,在2013年至今的这轮完整楼市周期里,尽管这家房企的销售额一直在递增,但从全口径排名来看,其一直徘徊在全国50强左右,2015年的第37名,成为了建发房产史上最好名次。

眼看着闽系后辈们一个个从身侧跑过,建发也开始着急了。

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自2019年中报开始,建发股份就着重提到:建发房产和联发集团要围绕“冲销售”、“保目标”等,扑捉市场小周期,促进销售规模继续增长。

从近年的表述来看,在建发内部,销售规模一再被特别强调。

规模承压,“温和”的建发也开始变得凶猛,在土拍市场上频频发力。

财报显示,2019年,建发股份旗下运营实体建发房产和联发集团,通过多种方式新增土地42宗,新增计容建筑面积约837.16万平方米,其中权益面积约624.36万平方米。2020开年至今,建发已经至少在6个城市拿下7幅地块,其中,有三宗地块的溢价率超过20%。

在土地市场高歌猛进的同时,建发面临的,是不断增加的债务规模

wind数据显示,2015-2019年,建发股份的负债率呈现上升的趋势,分别为73.18%、74.15%、75.06%、74.98%及77.62%,负债总额也由2015年的727.63亿元攀升至2292.94亿元,而且,其中72.50%为流动负债。

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另一方面,伴随着高溢价拿地,2019年,建发股份两大主营业务的毛利率双双下滑。其中,房地产开发业务的毛利率为28.69%,同比减少6.68个百分点。

如何平衡规模、负债和利润,是建发冲往千亿路上不得不考虑的问题。

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四处找钱,子公司一年膨胀905倍

7月19日,资本市场上的两则公告引起了关注。

主角正是建发。建发股份连续发布了两则融资公告,分别为公开发行公司债券预案和公开发行可续期公司债券预案,规模均不超过100亿元,总融资金额不超过200亿元。

这200亿什么概念?要知道,销售规模超5000亿的融创,2020年至今也仅发行了153亿元的公司债。而建发规模尚未过千亿,一下子就借了200亿。

融资的首要目的,是为了还钱。200亿的融资背后,是建发巨大的流动负债压力。财报显示,2016-2019年,建发股份流动负债规模分别为648.59亿元、838.57亿元、1107.74亿元和1662.37亿元,占总负债比重分别为69.15%、63.74%、67.94%和72.50%。

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在负债持续走高的压力下,“找钱”成了建发躲不过的关键词。

建发借来的钱,还短债是一方面;更一方面,是建发掩饰不住的规模渴望。这种渴望在建发股份的“孙公司”上得到了极致的体现。

2016年3月1日,港股上市公司西南环保正式更名为“建发国际投资集团有限公司”(简称“建发国际”)。至此,建发房产成功借壳上市。

天眼查资料显示,建发国际是建发集团有限公司的成员企业,是建发房地产集团有限公司(建发房产)控股的香港主板上市公司,控股比例达到66.88%。核心成员大都来自建发集团。

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▲资料来源天眼查

根据建发国际2019年报,其合同销售金额为507.8亿元,占建发房产总销售金额的70.4%,占建发股份整个房地产板块的51%。

企业公告显示,2016—2019年度及2020年上半年,建发国际物业销售收入分别约1116万元、101亿元、248亿元、508亿元和258亿元。

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▲图源無房

过去三四年,建发国际的规模几乎以一年一倍的速度扩张,在2017年,其实现了从千万到百亿的迅猛增长,规模直接膨胀了905倍!

建发国际规模的飞跃,得益于建发国际在苏州开发的别墅项目独墅湾。

2017年仅该项目一期的销售额就占了建发国际当年确认销售金额的70.5%。加之清晰的城市化布局,建发国际实现了惊人的规模扩张

但规模冲刺的背后,建发国际走的是一条极速高杠杆之路。

统计数据显示,建发国际2017年、2018年的净负债率均超过200%,2019年净负债率虽同比下降66个百分点至176%,但仍处于行业较高水平。

作为建发房产控股的境外子公司,建发国际受到的支持显而易见。

据無房梳理,在建发国际2019年长期非流动负债中,间接控股股东贷款 230.82 亿元,同比增长 43.5%,在公司长期有息负债中占比最大,此部分贷款便是来自近亲控股公司贷款,资金成本约 5.7%左右,未来偿债压力相对较小。

照这个势头,建发股份借来的那200亿,大概率也会用来帮助建发国际这个“亲孙子”。

一个值得注意的现象是,Wind数据显示,建发国际2016年至2018年的流动比率分别为2.60、2.33、2.29,2019年更降至1.84,为近5年新低。

也就是说,建发国际的短债偿还能力在不断降低,债务压力不断加大。

尽管如此,建发国际还在不断买买买。

克尔瑞数据显示,仅2020年上半年,建发国际就拿下了16宗地块,新增土储建面共计约172万平方米,新增权益货值约283亿元。

而且,这些地块大部分都是建发国际自己一口吞下。数据显示,从2016年的51%提升至2019年的72%,2020年新增土储权益比达到94.4%。

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▲图源無房

在合作拿地已经风靡地产圈的当下,建发国际的反其道而行之令人惊讶。

3

逆势扩张,大举拿地

2019年底,厦门土拍迎来年度收官之战。

向来“挤牙膏式”出地的岛内,一下出了两宗地块。中海、平安、中骏、建发、旭辉等16家房企摩拳擦掌,都想要啃下这两块肥肉。

这两块稀缺土地中,名为“枋湖2019P05”的地块更是因为61个亿的起拍价赚足了眼球。这意味着,这块地还未开拍已成厦门总价地王,随便往上加五毛都会创造历史。

土拍一开场,中骏一把喊到73.5亿,直接加了12亿。之后几轮你来我往的小幅加价,地块最终以75.25亿成交,楼面价达到43123元每平。

拿下新地王的,既不是本土实力房企,也不是全国知名房企,反而是一家名叫“恒融晨”的企业。

这个“恒融晨”是哪里冒出来的?

有人调侃,莫不是恒大+融创?

谁都没有猜对。次日媒体发现,这是一家刚注册18天的壳公司,注册地址和建发城建集团所在地一致。

厦门网友感叹:穿上马甲去围标,建发这招真是高!

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出于对规模的渴望,建发发力土储,在拍地中,多次以较高溢价夺地。

年报显示,在2019年报告期内,建发房产和联发集团新增土地42宗,新增计容建筑面积约837.16万平方米,其中权益面积约624.36万平方米。其中不乏像“枋湖2019P05”这样的地块。

建发对土储的渴望显而易见。这样的焦虑同样传导给了旗下的建发国际。

以前,建发国际的土储分布主要以二线、强二线城市为主,2020年上半年建发国际开始向一线城市发力,先后在北京、上海拿下3宗地块,这也整体推高了它的拿地成本。

但与此同时,建发国际的大肆拿地带来了新的隐忧。

克尔瑞数据显示,今年上半年建发国际的楼面成本价高达20360元/㎡,同比增长171%。随着其拿地成本走高,未来可能会出现增收不增利的现象。

据亿翰智库数据,早在2019年,建发国际的毛利率为25.86%,较2018年同期减少7.4个百分点,低于EH50房企32.61%的平均水平。

与此同时,近三年建发国际基本每股收益降幅明显,分别为1715.0%、165.8%和3.1%。

要规模,势必要付出利润的代价。

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尾声

在疫情的洗礼下,房企龙头恒大此前喊出了“控规模”的口号。

正当龙头大哥严控土储之时,一些中大型房企却感觉“吃不饱”,继续疯狂拿地“储粮”。

显而易见,地产界的分化正在加剧,“有人敬畏,有人豪赌”。

顶着负债攀升和利润下降的风险,建发的疯狂拿地,与其说是豪赌,不如说是背水一战的求生。

毕竟,在风云变幻的地产界,无论是央企还是民企;无论是头部还是腰部:

跑不过别人,只能被淘汰出局。

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