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请注意北京的信号!



北京楼市今年真是很惨!


调控不放松就算了,还2次遭受疫情黑天鹅影响,这一点真是谁也没料到。


中原地产分析师张大伟说,今年1月北京市场比较平稳,2-3月受疫情影响,成交极度萎缩,4月市场逐渐恢复正常,5月出现了一次非常明显的小阳春行情。6月上半月二手房高位运行,新建住宅供应井喷。


本来指望着行情好转,加速去库存。


但没想到的是,随即因为疫情再次来袭,市场又一次陷入低迷。


开发商和中介都哭了。只有购房者笑了。


今年上半年,北京二手房的成交量是最近6年来,最少的半年,只有6.5万套,不到2016年上半年的一半。


请注意北京的信号!


(数据来自北京中原地产)


新房市场也是库存压顶,存量达到8.76万套的历史高峰,相比去年同期上涨29%。


而上半年新房成交只有1.7万套。


而且相比2019年同期,新房成交均价从5.48万/平米下降到了5.07万/平米,降幅8%。


请注意北京的信号!


这其中有很大一部分还是限竞房。


请注意北京的信号!


截至7月28日,北京限竞房总共供应了7.92万套,成交了3.97万套,剩余存量套数还有3.94万套。


也就是说,8.76万套总的存量房中,限竞房占了3.94万套。


那接下来还有多少限竞房呢?


预计未来等待入市的大概还有三四万套。


去年成交只有2万套,而今年成交2.5万套应该问题不大。


所以总的限竞房加起来,未来大概就是七八万套要消化的。如果一年成交2.5万套的话,完全消化完,需要三年时间,那就是到2022年年底。


但是,北京的限竞房市场分化非常明显,五环内的去化很快,而五环外的项目卖的比较差,这种消化周期肯定会比较长,只能慢慢卖了,后面尾盘开发商也不会那么着急。


2017年北京调控之后的三年,基本上卖的土地都是以限竞房为主。


但是从今年开始,北京就很少出让限竞房土地了!到目前为止,北京总共才卖了4块限价房用地。


如果疫情不会再次出现的话,北京开发商明年应该是有点盼头了,毕竟今年就开始大规模的卖非限竞房用地了。


后面的限竞房也是卖一个少一个,总要卖完的。


中原地产统计,2020年一共成交了商品房住宅地块34宗,其中有28宗不限价,而未来挂牌的7宗地块,也全部不限价。


2018年不限价土地只有一宗,2019年14宗,今年到目前就有28宗了。


请注意北京的信号!



就拿北京最近出让的两宗地来说,位于北京西四环和西五环之间的大瓦窑,靠近地铁站,地段非常好。


一宗地引来8家房企和联合体抢地,10万平米,最后44轮竞拍,以溢价26.5%成交,总地价48亿,楼面价46588元/平米。


另一宗地,12万平米,29.6亿成交,溢价率18.26%,楼面价43868元/平米。


而周边比较旧的二手房在5-6万/平米。


按照地价成本,新房不限价的话,怎么也得卖到六七万以上吧。


离这里一个地铁站的万科中粮假日风景,07年的房子,99平米的2房,从2017年三四月最高价,8.2万/平,降到目前的6.5万,大概降幅20%。


请注意北京的信号!


请注意北京的信号!


据张大伟说,北京房价过去三年跌的血流成河,住宅很多都跌了30%,公寓跌了60%,这个我没有去现场调研,也不知道跌了这么多没有。


但住宅跌20%应该是有的。


请注意北京的信号!



北京虽然没有放松调控政策,但是从北京今年放松土地市场的征兆来看,政府也是有意要稳定一下市场的。


因为知道五环外的限竞房供过于求,需要去库存,而五环内的商品房又供不应求,总不能一直违背市场规则。


但北京作为首府,汇聚了全国最多的资金流,又不敢放松调控政策,一旦放松,迎来的肯定是报复性的房价反弹。


就像深圳一样,稍微放松一下豪宅税,房价就是一波大涨。虽然北京当下库存多,不至于马上暴涨,但是只要放松调控,被压抑的需求肯定会释放,北京成交量肯定会暴增,北京肯定不敢冒险放松调控。


所以我觉得北京调控的方向确实是有所调整了,就是从过去三年打压房价,变成了今年的放松土地出让,开始去库存,稳定市场,但并不是刺激市场。


因为激活土地市场,卖一些好地段的项目,只要稍微有溢价,确实就可以激活楼市。


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