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大萧条五:限购控房价,5G提升生产率,中国楼市能否消除泡沫危机

原标题:大萧条五:限购控房价,5G提升生产率,中国楼市能否消除泡沫危机

在上篇文章《大萧条四:泡沫的恶性循环-资产抵押创造货币,货币超发推高资产》中,跟大家详细分析了为何资产泡沫最大的问题在于“资产抵押制度”:“抵押能创造存款货币,导致货币(M2)超发”<->“货币(M2)超发进一步推高资产价格”的恶性循环。并列举了房贷的例子来说明。

在文章最后留下了一道思考题:“中国楼市有没有办法破解资产泡沫恶性循环的链条,以避免由于房地产泡沫破裂引发的经济危机呢?”

大萧条五:限购控房价,5G提升生产率,中国楼市能否消除泡沫危机

要解答这个问题,首先就要清楚资产泡沫破灭的根本原因是什么?

其实我在上上篇《1929大萧条二:导火索-市梦率的破裂,中国楼市会不会重蹈覆辙?》已经给出了答案,那就是:“所有资产泡沫破灭的本质原因都是生产率的提升速度无法覆盖资产泡沫膨胀的速度”。

因为长期来看,支撑资产价格的只能是“真金白银”的资产收益,并非“虚无缥缈”的资产价格上涨预期。而资产收益水平取决于社会生产率水平(比如房子,只有社会生产率水平提高了->租客的收入才会提高->租金也才能同步提高)。

现在问题很明显了,资产泡沫最大的Bug就是:资产泡沫膨胀速度>>正常社会生产率提升速度。

所以对症下药,解决资产泡沫的唯一药方就是:1.降低资产泡沫膨胀速度。2.加快社会生产率提升速度。

一、通过限购,限贷,限售,提高首付比例等操作,降低资产泡沫膨胀速度

为什么是想办法降低膨胀的速度,而不是直接想办法收缩泡沫呢(比如逐步降低房价)?

因为资产泡沫背后是巨大的负债是刚性的,假如资产价格开始下降,那么资产价格上涨预期就会发生改变(而上涨预期是唯一支撑资产价格泡沫的力量)。那时就会引起资产抛售,造成资产价格下降。当价格下降到一定程度,将导致资不抵债,银行收回抵押资产抛售,导致资产价格进一步下降,引发更多资不抵债的恶性循环,直至破灭。

所以逐步降低房价,收缩泡沫这招是行不通的。(看到这里,你会恍然大悟,为什么政府一直强调不能让房价上涨过快,但是从来没说过要降低房价,就是这个道理)

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但是限购,限贷,限售就不同了,一方面能冻结住泡沫或减缓泡沫膨胀速度,同时也更好地维护了“房价上涨的预期”,毕竟大家认为供不应求肯定是好东西,肯定有“钱途”。

大萧条五:限购控房价,5G提升生产率,中国楼市能否消除泡沫危机

就拿最近楼市最热点的新闻-深圳的“517新政”来说吧,主要内容针对限购,限贷方面的:

1、落户满3年且连缴社保36个月才可买商品房;

2、离异起3年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;

3、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年;

我看很多评论都说这个政策很好,维护了民生和刚需群体的利益,打击了炒房投机。

这个点评,前半句我不大认同,能在深圳买得大几万一平房子的人(即使是按揭)的人,基本上都是身家几百万甚至上千万的人群,并非什么弱势群体,政府没必要偏袒这群人的利益。

但是后半句倒是说对了,深圳政府对楼市泡沫的严重性是心知肚明的,知道不能让泡沫继续这么快地膨胀下去。所以深圳政府的“517新政”的根本目的在于减缓资产泡沫膨胀的速度。

二、通过以5G为代表的新基建,加快社会生产率提升速度

正常情况下,一个社会的生产率会随着科技进步和新的商业模式的出现自然提升。这种提升一般是比较缓慢的。

除非出现了大的科技革命,比如第一次工业革命,人类社会的生产率得到了质的提升(见下图的对比)。第二次工业革命起源地美国和德国,更是靠此一举超过了“日不落的大英帝国”。第三次工业革命,则直接奠定了美国长达大半世纪的超级大国地位。

工业革命前后,全球总GDP的走势图

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为什么2008年,美国遭受到那么严重的次贷危机,但是不到10年的时间美国经济就恢复了强劲的增长速度,GDP一度增长高达3%以上呢?很多人都看懵了。其实这得归功于“页岩油革命”,这场能源革命才是美国经济迅速恢复的根本推动力。

但是像“页岩油革命”这么大的科技进步,是可遇而不可求的。有可能明天就出现,也有可能十几年都不会出现一次。

大萧条五:限购控房价,5G提升生产率,中国楼市能否消除泡沫危机

中国想短期快速提高整个社会生产率,目前看来,唯一的希望在于5G。5G比起4G,具有三个性能特征:超高速率、超低时延、超高密度。理论上,5G的速率上限是4G的20倍,而时延只有4G的1/50。

如果说2G升3G、4G带来了“移动互联网革命”,那么4G升5G的影响不仅仅是手机看电影快一些,而是由此带来万物互联的“物联网革命”。

如果还不明白5G的重要性,看看美国的反应就知道了。

“5G的竞争已经开始,美国必须赢得胜利!”——特朗普

美国为什么紧紧咬着华为不放,恨不得置之于死地呢?特朗普作为一个商人总统,“确实没有谁比他”更清楚5G将带来的划时代的意义。

大萧条五:限购控房价,5G提升生产率,中国楼市能否消除泡沫危机

结论:限购、限贷控房价,力保5G,提升生产率,是中国楼市消解资产泡沫危机的唯一药方。但是这条路难度极其大。首先资产泡沫天然有加速膨胀的本性,刺破或放任都不难,难得是“冻结”,就像走钢丝一样,要保持极其微妙的平衡。其次,想通过5G技术快速提升社会生产率,必须得先突破美国技术的层层封锁。

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