首页 房地产投资新闻正文

楼市现“倒牛奶”现象,房价真“不允许”下跌?业内给出“说法”

原标题:楼市现“倒牛奶”现象,房价真“不允许”下跌?业内给出“说法”

在高中历史课本上,有这样一节:上世纪二三十年代,美国经济大萧条期间,大量牛奶严重过剩并出现滞销,面对这种局面,为了保证利润,农场主并没有把牛奶降价销售或者送给买不起的人,而是直接倒进了密西西比河里,瞬间河水染成了白色。巧合的是,近100年之后,受“黑天鹅”事件的影响,由于市场需求不高,美国宾夕法尼亚等州再次出现了农场主把牛奶倒入下水道、池塘、农田的现象,让人唏嘘不已。

楼市现“倒牛奶”现象,房价真“不允许”下跌?业内给出“说法”

实际上,目前房地产市场也出现了类似“倒牛奶”的现象。

众所周知,进入2020年以来,开发商的日子并不好过,主要有3个原因:一是经历了三年多的房地产调控以后,目前楼市已经进入到了“房住不炒”的新周期,房地产高歌猛进的阶段开始进入尾声,房企普遍进入低利润阶段。二是受楼市不断降温,棚改红利逐步退热,叠加“黑天鹅”事件等因素的影响,房价上涨预期逐步转变,购房者买房意愿普遍下滑,房子难卖成为普遍现象。三是央行、银保监会多次表态要严禁资金违规流入房地产,叠加最近两年房企一直处于偿债高峰期,面对融资难、融资贵、偿债等压力,现金流成为了房企的命脉,不少房企资金链深度承压,甚至面临断裂的可能性。

楼市现“倒牛奶”现象,房价真“不允许”下跌?业内给出“说法”

尽管如此,过去这半年多里,几乎没有出现大幅降价卖房的楼盘,愿意大幅让利刚需购房者的房企更是寥寥无几,细心点还会发现,即使是在第一季度房地产进入到“冰冻期”,出现“零成交”的情况下,不少房企也是死撑、死扛、不愿降价。恰恰相反,根据人民法院公告网的数据显示,截止今年7月15日,全国已经有304家房企申请破产,平均每天达到1.6家。笔者认为,虽然申请破产的房企主要是以区域中小房企为主,但最近两年,上市房企陷入资金链风险的报道也不断出现。比如,根据新浪财经报道,某昔日千亿房企,疑似资金断裂,导致500个家庭面临无家可归的地步,遭业主集体声讨。

展开全文

按照一般常人理解,对于任何商品而言,一旦出现滞销,降价无疑是提高销售的最直接方式,房子自然也不例外。试想,对房企来说,商品房销售下滑,通过采取降价的方式,无疑可以提高销售,消化库存,提高回款速度,从而缓解现金流紧张的状况,为企业生存换得生机。可是,如此浅显的道理,房企真的不明白吗?既然都明白,为何宁愿申请破产,也没有出现房价大跌的现象呢?那么,究竟是谁在“阻碍”房价下跌呢?对这些问题,众多业内人士给出了“说法”。

楼市现“倒牛奶”现象,房价真“不允许”下跌?业内给出“说法”

究竟谁在“阻碍”房价下跌?业内专家表明了态度

中国人民银行成都分行行长周晓强在接受中国房地产报采访时表示,最近这几年,通过治理以及一系列措施,过热的房地产温度已经降下来,非理性的行为也逐步趋于理性,也让市场知道了房子主要是用来住的不是用来炒的。此外,针对接下来的房价走向,他进一步表示,房价绝对不能无休止地涨下去,但房地产价格也不能大跌,它是老百姓的资产,银行的信贷资产,大跌老百姓受不了,银行也承受不了。

无独有偶,住建部原副部长仇保兴也表示,房地产泡沫的形成由来已久,中国老百姓的财富70%都在房产里,这个情况下贸然把泡沫刺破,就会造成很重要的影响。因此,他给出解决办法,通过出台消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税,逐步把房地产泡沫烫平而不是刺破,这样对于保持居民消费能力和财富存量都是很有好处的。

楼市现“倒牛奶”现象,房价真“不允许”下跌?业内给出“说法”

通过周晓强和仇保兴的观点来看,已购房群体和银行系统都不愿意看到房价下跌。其实,这个很容易理解:

对于已经购房的群体而言,房产占据了家庭财富的70%以上,一旦房价大跌,就意味着财富大幅缩水,尤其是对于刚需而言,一辈子的财富可能全部押到了房子上面,所以这是谁都不愿意看到的结果。对于银行来说,由于房价不断上涨,房贷一直被看作是最优质的资产,所以房贷占据银行的业务量比重是较高的,尤其是经过了前几年的房地产牛市后,房贷业务占据到了银行贷款业务的40%甚至更高。因此,一旦房价下跌,购房人群会迅速减少,银行贷款业务量会大幅萎缩。此外,断供比例增加,银行会产生一堆烂账,结果不仅影响银行的运营,也会影响国民经济的稳定。

关于这一点,以及针对很多购房者期待的“大跌”、“腰斩”,上海财经大学教授,原中国人民银行调查统计司司长盛松成给出了明确表示,房价短期内下跌15%,三年下跌50%,这样的下跌幅度肯定是行不通的,结果不仅伤害了国民经济,而且也影响了社会稳定。因此,他认为,房价可以小幅度下跌。其实,从根本上来看,无论是伤害国民经济,还是影响社会稳定,盛教授的观点指的依然是对老百姓,对银行等群体产生的影响。

楼市现“倒牛奶”现象,房价真“不允许”下跌?业内给出“说法”

除了业内专家,作为直接参与方,开发商也有自己的“说法”。

根据以往经验,以及平日里笔者和一些房企的交流看,除了保证利润最大化,房企不愿降价的原因可概括为三点。

1、一旦降价,前期购房的老业主必然会百般阻挠,对于此类例子,大家都已经司空见惯。2、地方施政主体不愿意看到房价出现大跌,因为这不仅会扰乱房地产市场的平稳,也会影响到市场信心和土地收入。因此,过去一两年,我们看到不少城市通过出台“限跌令”或“约谈”的方式来防止房价大幅下调。比如,去年11月,马鞍石住建部发布文件称:商品房售价,不得高于备案价格,同时也不得低于备案价10%。3、避免同行陷入恶性竞争,尤其是对于同一片区同一类型的商品房来说,一家房企带头降价,其他同行就会认为你破坏了行业规矩,结果就会导致行业陷入恶性竞争,这显然也是政策不允许的。

由此可见,根据业内人士的说法,“阻碍”或“不允许”房价下跌的主要有四类人:已经购房的群体、银行、地方施政主体,以及房企同行。

楼市现“倒牛奶”现象,房价真“不允许”下跌?业内给出“说法”

既然“不允许”房价下跌,未来买房还是最好的投资手段?

既然这么多人“不允许”房价下跌,是不是意味着买房子仍旧是最好的投资手段呢?在笔者看来,作为政策性市场,要回答这个问题,就要看政策对于未来房地产市场的定调。实际上,从去年12月份的经济工作会议到今年5月份的全国大会,国家对于房地产市场的定调没有发生改变,“房住不炒”、“因城施策”、“促进房地产市场平稳健康发展”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”一直都是总基调,而且在7月25日的房地产座谈会,国家还明确表态,要“时刻紧绷房地产调控这根弦”。由此可见,平稳将会是房地产市场的长期基调。

鉴于此,“不允许”房价下跌可以分两个层面来理解:一方面,“不允许”房价下跌是不允许短时间内大跌,但可以跌小幅度下跌或平稳回落,前提是要保证国民经济的稳定和老百姓财富的稳定。另一方面,“不允许”下跌不代表允许房价大涨,是允许房价在可控和合理的范围内上涨,一旦楼市异常升温,热点城市的调控仍然会加码升级。进入7月份以来,已经有杭州、东莞、宁波、深圳、长春、南京等热点城市相继开启了新一轮调控,很显然,在房住不炒的定位下,房地产的投资价值正在被抑制。

楼市现“倒牛奶”现象,房价真“不允许”下跌?业内给出“说法”

不过,笔者最后还是要多说一句,处在房住不炒的新周期,虽然靠买房“躺赚”的阶段慢慢过去了,但不可否认,现阶段房地产仍然是国民经济的重要支柱之一,城镇化进程也仍然还在继续,所以对于人口不断流入,新兴产业聚集、住房需求旺盛的一二线城市来说,买房依然会是保值增值的一种手段,跑赢通胀基本没有问题。但是,对于房价过度透支,人口不断流出,棚改逐步退热的“收缩型”中小城市而言,房地产几乎没有了未来。一句话概括,闭眼买房的阶段过去了。

评论