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环市东拟“中改造”,将建200米高写字楼

记者独家获悉,环市东片区正计划进行“中改造”,策划项目本周开标。记者从多方了解到,目前拟选1到2个小区作为起步区进行改造,重点是提供新的产业空间载体,新建100米甚至200米高的写字楼。4月底,环市东片区控制性详细规划调整必要性论证征询意见开始公示,规划研究范围北至麓景西路,西至小北路和下塘西路,南至东风东路,东至先烈南路。哪些小区可能入选起步区?记者近日到现场深入走访。

选择1~2个小区作为起步区

记者了解到,环市东片区中改造——片区策划项目已启动招标,最高投标限价973.25万元。负责招标的相关工作人员介绍:“环市东片区正在做总体的策划方案,目前还在前期阶段,接下来要过了大的策划方案,还要调整控制性详细规划,经过一系列程序才到开发实施阶段。”

记者了解到,环市东中改造目前计划先选择1到2个小区作为起步区。“起步区将建设写字楼,引入商业,以及考虑居民回迁,需要研究财务平衡的问题,预计建设100米、甚至200米以上的写字楼。要把起步区做好,成为样板,为今后的中改造打好基础。”

环市东路200米以上的建筑,市民熟悉的有俗称“63层”的广东国际大厦、近年盘活的正佳环市中心等,100米以上的有白云宾馆、好世界广场、中环广场等。不难发现,这种高度的写字楼基本上都建在大马路边,而且要考虑财务平衡,作为起步区改造的小区地块面积还不能太小。

为环市东提供新的产业空间载体

记者留意到,继近几年的“微改造”之后,今年广州城市更新引入了“中改造”的概念。3月,越秀区方面在不同场合不止一次提出,今年将紧紧围绕优化提升中心城区功能、提升城市品质规划建设,深入推进城市更新九项重点工作,积极谋划推进环市东、五羊新城等城市更新改造和南洋电器厂地块等城市更新“中改造”项目,加快推进17个老旧小区微改造项目,实现了全区135个老旧小区微改造全覆盖。

4月30日,环市东片区控制性详细规划调整必要性论证征询意见开始公示。项目位于越秀区中部、环市东商圈,北至麓景西路,西至小北路和下塘西路,南至东风东路,东至先烈南路,规划研究范围约199公顷。

根据公示,控规调整的具体目的,排在首位的是“为环市东商圈提供新的产业空间载体”,其次是“解决现状建筑和配套设施陈旧、公共空间不足、交通设施缺乏等问题”,最后达到“激发片区发展”的效果。

越秀区写字楼空置率常在6%以下

记者从可靠渠道了解到,今年政府方面就环市东中改造项目找到咨询顾问机构,重点是研究今后的产业发展方向。环市东中改造计划分步实施,目前正在研究阶段,暂无具体时间表。

“中改造包含了旧有物业的拆除及片区的微改造,对区域老旧物业既有保留也有重建。”戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及高级董事邵丰分析,“中改造的兴起,一方面源于老城市新活力的提出,另一方面传统城区巨大的改造空间。旧城区产业基础雄厚,汇集了海量优质企业,医疗及教育资源集中,在各类城市综合配套上,都表现拔尖。”

截至2020年二季度,越秀区甲级写字楼存量约39万平方米,在全市存量占比约7.7%。2018年至今,仅今年上半年有8.7万平方米新增供应,在该项目入市前,空置率常徘徊在6%以下。邵丰分析,新载体供应是“中改造”的一大举措。通过引进新载体,为企业落户及产业集聚发展提供充裕空间,提升传统产业如商贸、金融及企业总部的发展。

现场:

邮电小区:楼龄最老超60年,去年公示重建平房

环市东拟“中改造”,将建200米高写字楼

上星期,记者走访了环市东两个颇有历史的居民小区。环市东路南侧的邮电小区,位于正佳环市中心和远洋宾馆之间,最早建于上世纪50年代,既有一层平房,也有七到十层的楼梯楼,部分还在加装电梯。由于交通方便,又有名校学位,小区入住率非常高。

环市东拟“中改造”,将建200米高写字楼

记者采访多户居民发现,街坊们对于改善居住条件的欲望颇为强烈。住在一楼的罗女士说:“我在这个小区生活已有四十多年,近些年没有了物管,外来车辆随意进入内部停车,低层住户一天到晚深受噪音废气困扰。最近三年还有水浸的问题,得在门外砌砖挡住水流入屋。”

环市东拟“中改造”,将建200米高写字楼

至于改造,在此居住三十年以上的多位街坊表示:十几二十年前曾经听说过,但没有下文。记者在现场看到,唯一计划要改的是小区东北角的两排老旧平房,现场挂着去年底的危房重建公示。在平房里住了六十几年的黎先生说:“这是1950年代的邮电职工宿舍,我从落成开始就一直住到现在了。这里拆了也是复建平房,没看到整片改造的意思。”

环市东拟“中改造”,将建200米高写字楼

受访的多位居民均表示,目前没有收到小区要改造的消息,但他们都期待能够改造。朱女士和母亲分别住在小区的两个单位:“改造当然好啊,希望能够回迁。毕竟这里闹中取静,我们很愿意继续在这住。”

拥翠小区:去年完成微改造,今年新开咖啡店

环市东拟“中改造”,将建200米高写字楼

建设大马路西侧的拥翠小区,位于省应急管理厅和省委党校之间,都是九层以下的楼梯楼。和邮电小区不同的是,拥翠小区首层临街单位不少都用作商铺,有小巧精致的咖啡店、平民化的士多和发廊、还有养生馆等等,多样性为街区带来了活力。另外,小区近年刚进行过微改造,重新铺设地面,修建坡道,新种了花草绿植,装上了新路灯,环境焕然一新。

环市东拟“中改造”,将建200米高写字楼

也许是拥翠小区比较宜居,街坊们对中改造未必都那么渴望。“这里最大的不便是没有电梯,年纪大了腰酸腿疼不好爬楼梯。”人到中年的莫女士说。年轻人有不同意见,陈小姐住5楼,她觉得“不是很高”:“不喜欢拆除改造,去年的微改造就很好,花圃变靓了,我宁愿他们多种些花。”

环市东拟“中改造”,将建200米高写字楼

五六年前买入小区单位,今年在临街位置新开了一家咖啡店的刘先生,对改造的难度表示担忧。“这里老人家多,不少退休前是单位人,他们未必愿意折腾。而且,拥翠小区目前环境不错,改造带来的反差感似乎不够强,周边一些小区更破旧。”记者留意到,他提到的老旧小区,要么地块面积较小,要么地处小路或内街,改造后不太适合新建写字楼。

广州日报全媒体文字记者 李天研

广州日报全媒体图片记者 杨耀烨 李天研

广州日报全媒体编辑 张影

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