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李宇嘉:这次会议后,楼市“调控路径”清晰了

原标题:李宇嘉:这次会议后,楼市“调控路径”清晰了

中新经纬客户端7月27日电 题:《李宇嘉:这次会议后,楼市“调控路径”清晰了》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

房地产工作座谈会背后的调控思路

中共中央政治局常委、国务院副总理韩正24日主持召开房地产工作座谈会。笔者认为这次会议有三点值得注意。

一是,十个城市参加了座谈会。自打“一城一策”以来,近几年的房地产调控,基本都是各地自主调控,自我负责,很少有从上到下的“调控安排”了。

二是,部署了具体的调控措施。比如,实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量;要加强市场监测,对市场异动及时提示、指导和预警,精准分析市场形势;抓紧建立住宅用地市场监测指标体系;发挥财税政策作用,有效调节住房需求;持续整治房地产市场乱象,依法有效查处违法违规行为。

三是,措辞上比较严厉。比如,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题;时刻绷紧房地产调控这根弦;牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

2017年启动“一城一策”以来,部分城市或明或暗地松绑限购政策:明面上的,比如兰州、南京、济南、西安等热点城市放开外围限购,上海临港取消限购;暗地里的,各地“抢人大战”如火如荼,变相取消限购。但近期,以深圳为代表的热点城市,大幅度地升级了限购政策。

回顾2017至2019年,尽管限购政策有所松绑,但从房价走势看,总体上还是稳定的。万德数据显示,这3年,重点城市二手住房价格同比指数分别为3.53%、3.83%、6.05%,并未超过过去两轮房价上涨高峰期的水平。

李宇嘉:这次会议后,楼市“调控路径”清晰了

此次座谈会上,国务院副总理韩正强调,“房地产长效机制实施以来,取得明显成效,值得充分肯定”。2017至2019年全国楼市的走势向好,楼市交易体量(成交面积、成交金额)在历史最高位上徘徊,与此同时,房价也比较稳定。

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2020年以来,情况变了

国家统计局数据显示,6月,70个大中城市中,新房房价环比上涨城市为61个,二手房房价环比上涨城市增加至50个,创一年多来新高。

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百城房价显示,一线城市房价涨幅已创下2018年以来的新高,特别是深圳、上海涨幅明显。即便是房价还算平稳的广州,二手房成交价也创下2018年以来的新高,夹在广深之间的东莞,上半年松山湖的房价突破了5万元大关;临深片区、东莞中心片区,房价均创下历史新高。房价意外大幅反弹,原因在于疫情后货币宽松,抵押等市场融资利率第一次低于按揭贷款利率。

2017至2019年,尽管各地或明或暗地松绑限购政策,但由于除按揭以外,其他贷款利率较高(比如消费贷),导致楼市限贷政策严格。今年以来,一般商业贷款利率明显低于5年期LPR,加上疫情纾困,大家自然通过一般商业贷款(如房抵经营贷)融资。

由此,一些城市的限购限贷政策接近失效。唯一可自救的路径,是立足纵深优势,建立全国统一、高效循环的大市场。

后疫情时代,纾困大不同

疫情后,要建立全国统一、高效循环的大市场,就要保住市场主体(企业、个体工商户等),让能量大的人发挥更多贡献,提供就业、促进消费、拉动经济。因此,抗疫初期,资金流入到资产市场,因为这样才能更高效率地救活市场主体。

但是,当经济基本盘被稳住之后,第二轮救助应该注重于公平。数亿普通人要有能力进入消费市场。不然,就无法建立起全国统一、高效循环的大市场。面对日益严峻的外部环境,必须要将国内产业链完整、消费潜力大的优势发挥出来。

近期各地调控,除了强化限购,还有两个特点,一是打击“假离婚”(比如深圳、南京),二是保障无房人群的购房需求(杭州、南京、深圳和宁波)。显然,这是首先通过强化限购,筑起富人炒作和楼市之间的“防火墙”,其次定向朝刚需倾斜。

值得注意的是,近期最高法在落实高层文件时强调,“积极运用司法手段支持政府严控房价,防范炒地炒房投机行为,保障房地产市场平稳健康发展”。

疫情后的“楼市牛”结束了

下半年,疫情常态化、外部环境越来越严峻。今年政府工作报告指出,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。

因此,下半年货币政策仍相对宽松,一般贷款利率可能还会低于按揭利率。

此次座谈会强调,时刻绷紧房地产调控这根弦,全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施;实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量。

这次参加座谈会的十个城市,涵盖长三角、京津冀、大湾区、中部、西部、东北,全国一盘棋。下半年,为保证资金能够精准直达实体,重点城市需提高政治站位,紧绷调控之弦,遇到问题赶快出政策。

这次会议标志着疫情后的“楼市牛”结束了。从数据看,6月至7月一线城市环比涨幅开始回落,而二线城市依旧在回升,下半年二线城市、都市圈内三线城市将是调控重点区域。

未来,已退出的限购将相继拾起,构筑限贷弱化后的“防火墙”;局部区域或明显紧缩,购房环节将从税收(豪宅税、增值税免征期回到5年等)、打击假离婚、控制多套房持有等入手,但政策整体平稳,意在让楼市保持一定活跃度。(中新经纬APP)

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