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还要再跌两年?机构预测深圳写字楼租金回暖要到2023年

来源:南方都市报(王鹏钧)


自2018年底P2P爆雷导致金融业退租潮兴起,深圳办公市场连续下跌,加上连续多年百万㎡左右的新增供应,深圳办公楼空置率上去后也再难下来。业内人士将其称为深圳办公市场的“新常态”,即高供应、高控制、租金缓慢下跌,那么这种情况将延续至何时?


7月24日,商业办公市场研究机构高力国际发布深圳写字楼市场2020年上半年回顾报告,该报告预测,随着新增供应的不断入市,深圳办公楼此种“新常态”情况将一直延续,但供应峰值出现在2022年,预计届时空置率将超过30%;此后随着供应开始降低,空置率也将逐渐下降。


金融业逆势扩张


今年上半年,受疫情影响,很多公司扩张速度有所放缓,深圳甲级写字楼市场较去年同期大面积段成交下降明显,受到一些企业收紧扩张和搬迁决策影响,市场虽然成交在二季度逐渐恢复,但差于去年同期。高力国际分析指出。


不过,上半年也出现亮点,根据高力国际深圳办公楼服务部深圳董事周之惠的观察,金融行业已逐渐从18年底P2P爆雷潮中苏醒,并表现出扩张态势,“今年4月,某理财部门在平安金融大厦包下8层,是上半年比较醒目的大宗交易案之一”,周之惠表示,作为传统金融行业聚集的福田,上半年租赁成交占比超过科技行业聚集的南山,亦可证明这一点。


数据显示,对比往年同期来看,今年深圳办公市场成交面积的各区占比中福田区异军突起,从去年上半年租赁交易占比的14%。上升到今年的43%,南山则从去年同期的83%,下降到今年的41%。于此对应,来自金融行业的成交占比从往年的16%攀升至今年的37%,而科技行业的租赁成交占比则由往年的63%,下降至今年的31%。


科技行业由于办公灵活性,对公共卫生事件影响呈弹性响应,所以同比下降较为明显,并且2019年上半年包括OPPO进驻春笋等多宗大宗租赁的助推科技行业租赁呈现高位、对于拉低2020年上半年同比也有一定影响;金融则逐渐摆脱互联网金融衰退的不良影响,“我们可以看到有一部金融企业保持扩张的趋势,尽管是在上半年这种特殊阶段”,高力国际方面认为。


前海“归巢”成果初现


此外,前海片区办公市场成为另一亮点。一直以来,主要受高供应影响,前海片区办公楼以超50%的空置率居于深圳各片区之首;但在今年上半年的市场复苏中,前海片区一枝独秀,空置率同比回升14.1个百分点,居于各片区之首。“前海得益于回巢补贴政策作用录得的成交,较去年同期有显著增长”,高力国际分析认为。


据了解,自去年下半年始,前海正式实行所谓的“归巢计划”,自2019年2月底至2020年结束前,实际落地在前海办公的企业都可以给予资金补贴,单项扶持金最高可达3000万元。


预测:供应高峰将出现在2022年


此后租金将回升


周之惠预测,随着社会经济逐渐归正,预计写字楼的需求将会在下半年延续第二季度的健康表现。但与此同时,随着更多新项目入市,市场竞争加剧,租金、空置率等指标将继续承压,“预计未来2年内租金年均降幅在2到5个百分点”。


但周之惠也表示,租金到2023年将开始回升,年增长在3个点左右。原因在于,未来几年的市场供应峰值或出现在2022年,届时预计空置率将超过30%,次年随着供应降低,空置率恢复降至30%以下。


深圳写字楼未来数年的供应量和租金、空置率预测


目前,根据高力国际的监测口径,全市平均空置率在20.9%,平均租金在209元/平米/月。


若依照周之惠的预测,未来两年深圳办公楼的租金或将跌破200元/平米/月以下。


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