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连涨6年,房租终于四连跌,房东们着急了

01 房租下降是事实

坐标北京,作为一名房产中介记得6年前刚刚入行,所在小区的两居租金1.5万左右,到去年,帮业主出租的同户型两居是2.2万带车位成交。经历了6年的涨价后,破天荒第一次,在2020年房租呈现大规模降价,目前小区虽然挂牌的价格仍然在2.1-2.2万左右,可实际上1.9万都不一定能成交。疫情以来,从3月份到现在,北京房租经历了四连降。这并不是某个小区的单个例子,而是覆盖全北京各个标的额房源的一次大降价。

连涨6年,房租终于四连跌,房东们着急了

02 长租公寓降价分析

(一)实际上从去年11月份国家不许长租公寓新收的房子打隔断出租后,长租公寓的利润已经非常稀薄了。因为长租公寓之所以能够给业主付出高额的房租,实行一次性托管业务,就是因为隔断合租的利润。

1. 同样的一个两居室,整租给一户,分租成两户,客厅打隔断分租给三户,显然总收入分租给三户是最多的。举例来说,房东直租6000元的房子,托管过来的价格是6200元,收客户的那部分服务费就不说了,服务费一部分用于后期房子的维护,剩余部分便是管家的净得,这三种情况下都有。那么装修后整租出的价格可能是6400-6500元,记为A;分租两户,每户的价格会在3300-3500元左右,记为B1和B2,那么B1+B2肯定是大于A。分租成三户,每户的价格在2700-3300元,记为C1,C2,C3,那么C1+C2+C3一定是大于B的。所以合租户数越多,总所得越大。

2. 第二个损失所得的原因是房租每个月照付,但每任租客却不一定都能实现无缝衔接。长租公寓对应的客户群体是中低端收入的外来打工一族,因着北京高消费,如果想存下钱,合租是最好地降低成本的选择。越是分租的户数多,每户越便宜,越容易找到客户。故而会出现一种现象,赶上快过年的一段时间,大部分租客掀起返乡潮,退房情况很普遍。基本上从12月份就会陆续开始一直到来年3月份的返京潮,这段时间房子是极易空下来的。如果两居室作为整租或者仅租给两户,只要其中一家不租,房租的损失就是一半。假设打成隔断租给了三家,就算有两家退房,还有一家托底,损失小很多。

综上,不能整租让长租公寓的利润下降了不少。

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(二)加上今年的疫情影响,原本该有的3月份返京潮并未出现,更有年前本来继续居住的客户无法返京导致拖欠甚至拒绝支付大量房租的问题,只能再继续寻找客户。加之疫情下的北京公司大批公司倒闭,大量人员失业的问题,返京的人员更是减少了一大半。市场上还是那么多房源,但租房的人少了,所以长租公寓的价格下降是必然。像我之前文中提到的李哥便是这样的例子,感兴趣可以查看历史文章《北京有房一族的蜗居,比你想象的还要难》。

03 大标的整租住宅降价分析

笔者所负责的小区是属于北京的高端豪宅,因为房租价格高,一居室1.3万起步,普通的工薪阶层根本住不起。

客群大部分来自于其他小区的业主,他们之所以换租到这个小区,有很多理由。或是上班方便一些,或是为了孩子上国际学校,还有的是朋友圈子在这,还有的干脆就是图个好环境,好物业。他们把自己小区做在的房源出租后添上一部分租金选择一个好户型住下来。因为自身小区房源租金价格的下降,也促进了他们要求自己居住的房屋租金价格下降。

还有一部分客户是外籍人士的公司租房行为。而全球大范围的疫情蔓延让国外友人来中国的路子基本也堵上了,变相又减少了一部分客户群体。

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04 总结:给房东客户的几点提议

1. 目前对于业主来说,留住稳定的租户是第一要紧的事。在房租普降的情况下,租客可选房源太多,盲目涨价只会加速客户的退房进程。如果刚好赶上客户续租的节点,建议可以适当降低房租来留住客户继续居住。毕竟现在市场上客户量不多,客户退房后很有可能面临好几个月房子租不出去的问题。空置一天就是一天的钱,几个月的空置期损失的钱平均下来还不如稍微降价续租所得更高,总好过把房子拿到市场上重新出租,价格谁都难以预料,下行市场价格低的会超乎我们的想象。不要听有些中介告诉您可以租到多少就盲目让客户退房,毕竟再次出租一次,又可以赚一波中介费了,为了那点不可能的房租价格,等你反过来看清市场真相时,损失已经造成了,非常没必要。

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2. 对于租客来说,可以适当和房东商量下价格,要参照市场价出价,狮子大开口会破坏双方的那种感觉,最后难以达到效果。相信我,谈判是一个双赢的过程,折中的方案会让租客和房东未来相处更加和谐,这么多年经验告诉我,一个好的房客碰到的往往都是好房东。而一个锱铢必较的房东遇到的往往也是丝毫不会退步的房客,矛盾往往是这样产生的,因为人与人之间是相互的。你敬我一尺,我便敬你一丈,大部分人都是如此。

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