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山雨欲来!国家一锤定音,楼市遭“关门上锁”,3个信号值得关注

房地产市场的变化,无时无刻不牵动着购房者的敏感神经。进入2020年以来,从1月份到7月份,楼市从“冰封期”过渡到“复苏期”,市场逐渐出现了一些新情况,比如部分城市土地市场过热,楼盘出现万人摇,房价明显上涨等等。面对这些新情况,很多购房者开始咨询同一个问题,在经历了三年多的楼市调控以后,难道房价又要迎来一轮上涨吗?

在回答这个问题前,有必要先了解,楼市出现这种“新情况”的主要原因

归纳起来,主要有3点:一是受突发事件的影响,上半年货币政策比较宽松。据央行数据显示,截至2020年6月,广义货币(M2)余额213.49万亿元,同比增长11.1%。显然,伴随市场资金流动性大大增加,资金流入房地产市场的机会也大大增加了。二是“抢人大战”下,多地加大了对人才购房的松绑力度,一定程度上刺激了潜在的购房需求,也使得部分投资客借机入市。三是今年上半年,楼市热度主要集中在深圳、南京、杭州等热点城市,此类城市房产流动性好,同时落户门槛也比较低,所以容易成为各路投资投机资金的“主战场”。

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不过,7月以来,引起楼市变热的因素开始发生变化,楼市遭“关门上锁”

7月24日,国家召开了房地产工作座谈会,引发广泛关注。根据会议的内容看,这一次国家再次重申了“房住不炒”、“因城施策”、“稳地价、稳房价、稳预期”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段” 等主要内容。除此之外,针对当前房地产市场出现的“新情况”,国家明确表态:

要坚持问题导向,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施。

其实,早在一天之前,7月23日,银保监会公布了2020年年中工作座谈会纪要,明确强调要坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。由此可见,楼市出现的一系列新情况已经引起了国家的高度重视,山雨欲来风满楼,“时刻绷紧房地产调控这根弦”的12字表态,既给过热的市场提出了预警,也暗示了未来楼市调控的风向,预示房地产的“狂欢盛宴”已经接近尾声。

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伴随国家一锤定音,7月25日,东莞住建局等11个部门深夜联合发文,收紧了房地产调控政策。比如,非莞籍购买首套房需要提供2年内连续1年以上社保缴纳证明,二套房提供3年内连续2年以上社保缴纳证明。再比如,取得不动产权证满3年后方可转让交易。还比如,严查严防挪用消费贷款及其他贷款用于购房等。

其实,这已经是7月份内东莞第二次升级了调控。7月2日,东莞曾发布了《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,通知明确要求同一栋住宅均价相差幅度不得超过20%,申报均价不高于本项目上一期同类型商品住房申报均价的5%等。由此可见,这一次,无论是限购、限售、限贷还是限价均进行了加码。

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除了东莞以外,进入7月份以来,还有另外5个城市密集发布了调控政策

7月2日,杭州发布通知,明确以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房,5年内不得上市交易。

7月6日,宁波发布通知,将限购范围扩大到市六区(海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区)同时,同时推出“无房家庭”优先认购,取得不动产权属证书满5年后方可转让。

7月15日,深圳发布通知,落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保,才能购买商品住房。同时,购房之日前3年内有一次以上离婚记录的,其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算。

7月21日,长春发布通知,自2020年8月1日起,新增第二次申请住房公积金个人住房贷款的,贷款利率执行同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

7月23日,南京发布通知,夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。此外,通知还要求优先保障该市户籍无房家庭的刚性购房需求,商品住宅项目向该市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

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通过东莞、杭州等城市的调控新政来看,调控政策主要是以提高购房门槛,打击投机炒房,限制资金违规流入楼市等内容为主。此外,根据密集程度和严厉程度来看,仿佛一夜之间,处于回暖通道的房地产遭遇了“关门上锁”,这预示2020年下半年的房地产调控已经开始转向。实际上,从5、6月份的“异常升温”到7月份的“关门上锁”,并非偶然,而是必然趋势,原因有三个:

1、根据日前国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示,目前有61个城市的新房价格环比上涨,上涨城市接近9成,房价上涨苗头再次出现。2、二季度GDP由负转正,同比增长了3.2%,市场预期总体趋于向好。3、在经济向高质量转型和稳步去杠杆的大环境下,推动经济脱虚向实和防控房地产金融风险的趋势没有改变。基于以上这三点,伴随楼市复苏,各类房地产纾困措施必然会逐步退出,房地产市场自然也会回归到收紧的态势。

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国家再次定调,调控监管升级,释放3个明确信号

第一、稳定房地产市场的决心不会动摇。房住不炒、因城施策,以及“三稳”再次被国家提及,说明调控总基调不会改变,而“不把房地产作为短期刺激经济的手段”和“时刻绷紧房地产调控这根弦”的12字最新表态,释放出了国家稳定房地产市场的决心。说得通俗一点,7月份开始,严厉而又密集的调控风暴或将再次开启,这预示着2020年上半年最宽松的楼市阶段慢慢结束了,下半年不排除越来越多的城市跟进、升级调控措施。

第二、支持刚需购房成楼市调控新重点。根据各地的调控新政来看,打击炒房,保护刚需上车权益成为调控的主要方向。比如,“无房家庭”优先认购买房,打击假离婚购房,对商品房预售设置限价等等。此外,进入2020年以来,购房者的买房成本也开始不断降低。根据融360数据显示,今年以来房贷利率7连降,目前全国首套房贷款平均利率为5.26%,环比下调2BP,较2019年底下降28BP。不难看出,随着房地产政策利好的释放,利好刚需的买房氛围正在逐步形成。

第三、楼市参与各方都应该保持清醒了。长期以来,虽然经历了无数次大大小小的调控,但由于房地产是国民经济的支柱产业,又与老百姓的财富密切相关,所以炒房客往往有恃无恐,蠢蠢欲动,不认为国家会真正打压房价,尤其是最近几个月的“异常升温”又给不少炒房客带来了希望。但事实一再证明,本轮调控与以往大不相同,房住不炒成为了长期定位,平稳是房地产市场的主基调,指望投资买房赚大钱赚快钱的空间越来越小了。因此,是时候放弃幻想,保持清醒了。

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短期调控可以起到立竿见影的效果,但长期抑制房价还需要从根本入手。

不可否认,限购、限价、限贷、限售等传统的调控手段,确实可以起到立竿见影的效果,一夜之间,给过火的楼市浇了一盆冷水,蠢蠢欲动的投机热情降低了,房地产市场的狂欢也冷却了。但是,根据以往经验表明,短期的限制性政策只能暂时抑制房价上涨,并不能一劳永逸。毕竟,城镇化进程还在继续,住房需求也没有消失,热点城市的房产又是优质的投资标的,所以一旦松绑了调控,楼市热度依然有卷土重来的可能。

因此,笔者认为,长期抑制房价还需要从根源上入手。一是各地需要摆脱土地财政依赖,把政策重心放在服务经济发展,尤其是实体经济上面。二是加大住房供给,平衡供需关系。实际上,最近两三年,国家已经开始着手构建房地产长效机制建立了,通过运用金融、土地、财税、投资、立法等手段来促进房地产长期平稳发展。比如,推动农村集体土地入市,完善住房租赁制度,发展共有产权等多种住房方式,推动房地产税出台,发展5G新基建、推动“旧改”等等。因此,有理由相信,伴随政策利好的释放,未来房地产会迎来更多好消息,人人关心的房价问题可能也不再是问题了。

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