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老旧小区改造 应做到因地制宜

每经评论员 吴若凡

日前,国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,指出到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

值得一提的是,这一次关于老旧小区的改造,不仅用了“全面推进”这个词,而且有具体的时间表,显示这一工程或将快速全面上马。

首先应该厘清的是,改造老旧小区和棚改的差别非常大,一个是“改旧”一个是“拆旧”,二者的内在逻辑差别明显。旧改不是大拆大建,而是小修小补,主要覆盖2000年底前建成的城镇老旧小区。棚改主要针对老旧危房,只有拆除才能更好改善居民居住环境。

城镇大量的老旧小区并非都是危房,也并不都是需要拆除的,但这些小区早已不能满足人们提升了的居住需求,因而需要改造。

可以看到,老旧小区改造是一项更加系统、复杂的工程,包括小区电梯安装修整,高楼层老年人出行,小区养老、托幼、医疗、助餐、保洁……相关服务配套完善等系列问题。

2020年,全国棚改进入收官之年,一年前全国各地的棚改计划量就已出现腰斩。然而2020年却是老旧小区改造的执行大年,相关工作已经加速。据官方通报,今年计划新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加了一倍。

在此背景下,如何更好开展与推行这一要务,不仅涉及民生改善问题,还关乎扩大内需、拉动投资的重任,其影响不容忽视。

从此次文件的措辞可以看出,今年政策工作报告关于老旧小区的指导方针,除了进一步强调改造总量及节奏外,还明确了基础类、完善类、提升类3类改造方向,并突出了“谁受益、谁出资”的原则,积极推动居民出资参与改造形成合理共担机制。

文件通过指导老旧小区改造的有序推进,无疑是有利于实现人民群众安居宜居的,与此同时,方式的转变也推动着城市更新的有效转型。具体可见,文件的设计非常细致,例如旧改以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施、教育设施为主,不涉及规模庞大的拆迁改造,也不涉及征地补偿。

笔者认为,这能够抑制类似棚改那种附带的大量置业需求,对当地房地产市场的影响相对有限;但其对居民具体人居环境、生活体验的改善,却立竿见影,这一定程度上也可延缓不少人的换房需求。

不过,目前来看,老旧小区改造,依然有两个难点。

第一,如何做好小区人群利益平衡,无论是加装电梯还是改造停车位,都影响到部分小区业主的利益,并且对于改造推进的效率也会形成一定影响。

第二,如何筹措相关改造资金。毕竟,此前的棚改背后还存在货币化补贴的直接刺激,有央行通过PSL贷款投放基础货币来进行支撑,相当于对三四线棚改城市直接放水,影响可见一斑。

但这次的指导意见提出合理共担机制,指出旧改资金主要来源于居民、政府、银行等金融机构、(运营)单位等,也就是说,财政可能会有一定扶持,但更多还要靠居民和社会来解决,“谁受益、谁出资”。

因此,笔者认为,不同城市和地区,在具体落实相关政策时,应该因地制宜,探索差异化解决方案,尽量扩大受益面,让老旧小区改造惠及更多人群。

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