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商改租(住)细则公布 楼市"纠偏"大招来了!

商改租(住)细则公布 楼市"纠偏"大招来了!



最近,楼市最大的消息是:深圳的“商改租(住)”细则公布,并开始征求意见。

商改租(住)细则公布 楼市"纠偏"大招来了!

所谓“商改租(住)”是指把符合条件的商业和办公用房,改建为可供租赁的住房。应该说,这是中国楼市的一次重要“纠偏行动”。所谓的“偏”,是指几乎所有的城市在商办用地(房屋)上,都供应量过大、空置率偏高。

根据深圳市住建局公布的“征求意见稿”,深圳的“玩法”主要内容是:

1、谁来审批?以区住建部门为主体,成立跨部门(包括规划、水务、卫生、供电、燃气等)的“联合审核认定通道”,接受“商改租”的申请;

2、哪些房子可以申请?必须满足以下3个条件:已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业;不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的,应取得所有他项权益人同意;以宗地或者栋为单位;不能以宗地或者栋为单位的,改建部分应当相对独立且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。当然,这些房子还必须安全。且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。

3、改建后房屋可以变性、办证吗?申请改建的既有商业和办公用房项目不改变原土地用途、土地使用年限和容积率。改建项目整体确权、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。

4、有学位吗,水电气啥标准?不给学位。改建为租赁住房之后,水、电、气按照民用标准。

5、谁可以操作“商改租”?改建项目实施主体可以是房屋所有权人,也可以是受房屋所有权人委托、已在市住房租赁监管服务平台备案的专业化租赁运营机构。

6、房源发布有要求吗?改建项目房源应通过市住房租赁交易服务平台发布。

深圳“商改租”大招,将怎样影响深圳乃至全国楼市?下面谈谈我的看法。

第一,允许“商改租(住)”,是国家在2017年出台的政策,各地已经有了一些尝试。深圳这次显然准备“大干一场”,所以“深圳方案”肯定会对全国产生影响,很多城市会参照模仿。

第二,商办物业过剩,是全国性现象。因此,几乎所有的城市都有“商改租(住)”的潜力。但有没有这个市场需求,看外来人口的多少。

为什么商办物业普遍过剩?因为官员面临GDP、税收等经济考核。中国尚未对住宅开征房地产税,所以建设住宅只能在批地、新房销售、二手房销售环节征税,并拉动GDP。如果住宅进入持有期,没有交易换手,则不产生GDP和税收。

而商办物业则不同,写字楼和购物中心里的商家,每月都会产生税收、拉动GDP。所以,地方政府在批地的时候,非常重视商办、产业用地。结果,几乎所有的城市商办、产业用地都过剩,住宅用地都不足。

其结果,是地方政府越担心“产业空心化”,就越挤压住宅用地,批出商办、产业用地。而住宅因为稀缺,就越上涨。

最后,太阳城3在“产业空心化恐惧症”的推动下,实现了产业空心化。因为住宅太少,职住不平衡——企业租得起办公楼,员工买(租)不起住宅。所以,企业还是搬走了!

湖南曾公布过一个数据,截至2018年3月的时候,湖南部分县市的商办物业“去化周期”竟然长达240个月以上。以郴州临武县为例,住宅库存当时只够卖2.2个月,但“非住宅”竟然可以卖240个月以上!

可见,商办物业严重过剩,不仅仅是大城市的“专利”。区别在于:大城市还可以“商改租(住)”,小城市外来人口少,连这个可能性也没有了。

第三,深圳住房矛盾非常突出,而商办、产业用房增量迅猛,空置率高,给“商改租(住)”提供了巨大空间。

深圳也非常担心“产业空心化”,所以新增住宅用地是大城市里最少的。这两年写字楼空置率不断上升,除了经济下行压力外,更重要的是批地的时候,释放了大量的商办物业。

比如在前海,极少住宅用地供应。在旧改里,政府也偏重保留商办用地。工改当中,又产生了大量的M0(产业研发用房),这种M0用地上的房子,说是“研发用房”,其实就是写字楼。

深圳目前实际生活人口超过2200万,但真正的商品住宅不过240万套左右,自有住房率不足40%,这在全球超大城市里应该是独一份。大量人口租住在城中村、违法建筑、工厂宿舍里。深圳的主流居住方式,仍然处于“工业区时代”,距离“一线城市”还非常遥远。

深圳人口仍然在快速增长。即便是经济不景气的2019年,人口仍然是增长的。一个重要的“客观指标”证实了这一点:深圳市内公共交通运输总量,在2019年前11月同比上涨了4%(见下图)。要知道,2019年经过深圳去香港,或者香港经深圳去内地的人都下降了,深圳新增车牌也增长了(开车的人多了),市内公交运输总量却显著增长,这说明深圳常住人口仍然在增长。而同期,北京市内公交运输总量接近零增长,上海是轻微下降。

所以,深圳推出“商改租(住)”是非常明智的,可以实现多赢。一是可以增加更多住房,接纳更多的新移民;二是可以缓解房租上涨压力,让房租涨得慢一些;三是可以新增一个产业,拉动经济增长;四是可以促进商办物业去库存。

根据太阳城3的新规,“商改租(住)”可以是二房东操作。这样就给长租公寓提供了新的发展空间。而且这些增量房屋要纳入政府建设的租赁平台,可以增加税收。

第四,“商改租(住)”对住宅构成轻微利空,对商办物业是较大利好。

“商改租(住)”将增加“可租赁住宅”数量,如果供应量足够大,可以遏制住宅租金上涨,并轻微利空新房、二手房市场。但由于大城市增量人口比较多,这种影响有限。毕竟,政府只允许改变用途,不允许改变性质、并限制交易,所以很难冲击新房、二手房市场。

对于空置率较高的商办物业市场来说,这构成了利好。至少多了一个变现的途径,可以大幅减少空置,促进商办物业的交易和估值的提升。

来源:刘晓博说财经


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