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西安楼市:二手房资金监管你问我答

西安楼市:二手房资金监管你问我答 新房 第1张

“风险篇”

1、“资金监管”都有什么好处呢?

答:“资金监管”最大的好处就是可以避免买卖双方因房款发生纠纷,防范了房屋权属和资金的风险,实现了“钱证两清”。同时,“资金监管”是免费服务的,不收取买卖双方的任何费用,如果转让成功了,银行还会把房款监管期间利息支付给卖房人;如果未成功,银行会把房款连同利息一起退还给买房人。

2、把房款交给交易保证机构监管安全吗?

答:您完全可以放心,交易保证机构是我市唯一专业从事资金监管的保证机构,监管房款将存入交易保证机构在银行设立的“专用账户”,所有监管房款独立于交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产之外,也不属于交易保证机构的负债,资金所有权属于买卖当事人,是不可以挪作它用的,这样就确保了您的资金安全。

3、我买房办理了资金监管,把钱存入交易保证机构账户上后,房证还没下来之前,能保证房款不被提走吗?

答:资金监管正是要防止资金风险,做到“钱证两清”,监管的房款存入“专用账户”后是“冻结”状态,任何人都不能取走。只有房屋所有权转移登记记载于房屋登记薄后,也就是说只有当房证过户到您的名下,交易保证机构才会通知银行将房款划入卖方的个人账户,卖房人才能提走房款,所以您完全不必担心。

4、我通过资金监管卖房,房子过户以后能保证买房人把钱给我吗?

答:资金监管的目的就是“钱证两清”,确保您及时拿到房款。在受理转移登记申请前,买房人必须把购房款存入指定的“专用账户”后,才会办理转移登记手续。房证一旦办完,交易保证机构就会及时通知银行把房款划到您的个人账户上,这期间买房人是不能把房款取走的,您收到房款到账通知后就可以随时在银行储蓄网点取钱了。

5、我常年工作在外地,没有在西安办理储蓄卡,想用外地卡收取卖房款,交易保证机构为什么不主张我这样做呢?

答:用外地卡收取房款,需要承担相关费用。如果您坚持预留外地卡用于收取房款,则必须书面同意汇款费用从房款中列支。并且对外地卡划款交易保证机构需要在操作流程上做很多调整,增加工作时限,您将晚一些时候才能收到房款。所以,我们建议您开立西安的储蓄卡,一则即使异地提款,手续费用也很少;再则,您能够及时地收到房款。

西安楼市:二手房资金监管你问我答 新房 第2张

“案例篇”

案例一 中天老板一夜蒸发 金牌汇众说跨就跨

深圳中天置业公司曾获得“全国房地产经纪百强企业”称号,在深圳约有110家门店,上海、成都等地也有多家门店,具有相当大的规模,很多二手房买卖双方交易时将房款交给中天置业公司。在办理完房产证后买房人再从该公司拿回房款。在这种情况下,中天置业肆意竟挪用客户资金违规操作,利用收、付款的时间差,追求短期利润。因国家宏观调控,成交量下降,导致一系列风险集中爆发,2007年11月公司老总一夜之间卷款逃跑,涉案金额高达1亿多元,使众多房屋买卖当事人蒙受损失。

天津汇众集团先后获得“金牌中介”等称号,120多家房屋中介门店遍布天津各区。汇众集团同样借经营二手房中介之便,利用时间差挪用交易人房款。2006年9月当突遇房屋中介交易量萎缩造成资金链断裂时,汇众已经投资他处的总计1个多亿房款无法抽回,造成通过汇众买卖二手房的650多户当事人受害。

解读与防范

由于买卖双方通过中介公司买卖房子时,常常会把房款交给中介公司保管,在房产证办完后卖房人在从中介公司手中拿到房款,这样一来中介的信用就非常关键了。而中介公司在当事人无从所知的情况下挪用房款,一旦市场变化导致投资赔钱就会给买卖双方造成不可挽回的损失。因此,我们买卖二手房一定不能把房款交给中介公司保管。

案例ニ 黑心中介行骗有招 不管买卖都被套牢

王先生在当地一家有名的中介公司看中了一套二手房,不论地段、面积、价格都比较满意。他立即与房屋所有权人张女士联系,很快就达成了协议,并按照张女士的要求,王先生一次性将80万元购房款交给中介公司,委托中介办理产权过户手续。可当办理过户手续时,帝豪总代理发现该中介公司与张女士都不配合,多次联系总以种种理由拖延、拒绝。无奈之下,王先生查询发现该房屋已抵押给银行并且因欠银行贷款马上就拍卖了,而卖房子的张女士竟是该中介的员工。这才知道竟然遭到黑中介,想要回房款真是无望了。

原女士通过中介公司欲将高新区的一套房子出售,很快中介公司就联系到了买家陈女士,并达成意向。约定成交100万元,首付30%,余款一个月内付完,原女士拿到首付款后便将房屋过户资料交给该中介公司。房屋过户后,陈女士便以此房屋做抵押,从民间高利贷公司贷了70万元,却欠着高利贷公司贷款不还,眼看着房子被高利贷公司拍卖已成定局,原女士房屋的尾款却难以追回。

解读与防范

部分中介公司利用其自身经营特点和夸大宣传来吸引客户,利用客户对房产知识的盲点来挪用房款,占用资金。因此无论买房还是卖房,要想交易安全,还是找一家放心的房款监管部门为好。

案例三 先给首付在办抵押 骗完房钱人间蒸发

张某将自己的一套房屋以50万元的价格卖于刘某。刘某谎称给孩子找工作花了一大笔钱,提出先付10万元,等房屋过户后,在把房子抵押贷款后交付40万元余款。张某因为急需用钱,便答应了刘某的要求。待房屋办理完过户手续后,刘某刚开始总以各种理由推脱,在后来便无法联系。张某无奈到房管局查询发现该房屋已经被抵押贷款38万元。张某随即报案,发现同自己一样上当受骗的还有4个人。原来刘某以支付部分首付款为诱饵,骗取多人与其签订买卖合同,过户后再将房屋抵押贷款,一共骗取120多万元。

解读与防范

买房人总会抓住卖房人急用钱的心态说手头紧,想先付款就过户,然后尾款用银行贷款给卖房人,但是能不能将贷款批下来买房人都没有把握,即便贷款批下来部分人也不再支付余款。因此我们在买卖二手房时,一定要找到放心的房款监管部门,确保能够及时收回房款。

案例四 替人还钱注销抵押 转眼查封首付百搭

李某因为孩子上学,仔细挑选后看中了王某的一套位于西北大学附近的一套二手房,两人协商以8万元的价格成交。由于该房屋已经抵押给银行,尚有15万元的银行贷款。王某便要求李某先行支付15万元用于偿还银行贷款,特抵押注销后再办理转移登记手续。李某将15万元交于王某,王某偿还了贷款并办理了注销手续。但该房屋随即因为王某的债务关系被法院查封,导致转移登记手续无法完成,而王某又没有能力偿还李某的15万元首付款。眼看着孩子开学日期临近,帝豪总代理没有多余的资金再买一套房子,耽误了孩子上学。

解读与防范

有些二手房当初就是按揭贷款买来的,往往抵押期限没到,还有部分银行贷款未还,不还请贷款注销抵押是不能进行过户交易的,卖房人就会要求买房人先行支付一部分资金来偿还贷款。但由于注销抵押到过户完成仍有一段时间,如果遇到司法查封等意外情况,就不能再过户,导致“钱房两空”。

案例五 急于卖房考察粗犷 房产拆迁房款难退

外地人赵某为结婚急于在西安城西区买房,经朋友介绍准备在配套成熟的某小区买一套二手房。考虑到价格、交通、配套等多方面因素,并没有到现场进行实地考察,就与房主签订了买卖合同,双方约定在交易过户前先付30%的首付,待房产过户后将其余房款一并付清。双方共同到二手房窗口办理了过户手续。但没想到的是十天后赵某接到退件通知,经与工作人员了解该房屋已在三天前列入拆迁范围,不能过户。赵某找到房主要回首付款,房主虽答应退还首付款,但钱已被挪作他用,无法及时给赵某退还。赵某因无多余的钱再买房屋,导致婚期拖延。

解读与防范

交易过户手续不是一天完成的。案例中的赵某急于买房,没有到现场查看,房主虽没有恶意欺骗,但也不能立即退还房款,如果赵某选择了资金监管,而不是把钱给房主,那么不管在过户过程中发生什么情况,赵某也不用担心钱不能及时取回。


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