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2020年烟台楼市压力不减,热度分化,房价稳字当头

文/乐居 李晓娜

  2019年,对所有身处楼市修罗场的房企及从业者来说,都是一场历练。这一年,烟台房地产市场下行,房价上涨动力不足,0首付重回公众视野,以价换量成为刺激下单的主要手段。买方观望,卖方焦虑,渠道横行,步步皆为突围战。房地产黄金时代已过,以优质产品取胜的理性化楼市新格局已形成。

  乐居买房全国联动,推出《预见2020》年终策划,我们立足2019年的房地产发展现状,一起展望2020年楼市走势。2020年,烟台楼市走向如何?房价趋势又将如何呢?

  政策:延续“烟九条”, 打击违法违规行为

  2019年基于中央调控力度不放松及地方政府因城施策的双重影响,全国房地产市场以维稳为主。烟台延续“烟九条”, 未出台重要调控政策,多以规范房地产市场为主,约谈部分中介机构和自媒体,严厉打击扰乱房地产市场行为,规范烟台房地产市场秩序,严查开发企业违法违规,切实维护广大购房群众合法权益。

  1. 六项制度严厉打击房地产市场违法违规行为

  8月底,烟台市住建局研究出台了六项制度,及时化解各类风险隐患,切实防范房地产烂尾、延期交房、违规销售等问题发生。

  一是警示约谈制度;二是列入“黑名单”制度,将发生烂尾问题的开发商和施工单位,第一时间列入全市建筑市场诚信体系黑名单;三是顶格处罚制度,四是限制投标制度,五是限制销售制度,对拒不配合解决烂尾问题的开发企业,加大对其正在开发的其他项目的监管约束力度,适时采取暂停预售、暂停网签措施,并从严控制预售资金、从严控制备案价格;六是严控项目审批制度。对发生烂尾问题或列入“黑名单”的开发企业,从严限制其参与新的房地产开发项目

2020年烟台楼市压力不减,热度分化,房价稳字当头

2019年烟台月度商品住宅供求量价走势(腾策)

  成交:量跌价稳,牟平区、开发区、芝罘区为主力

  2019年烟台商品住宅(普通住宅、别墅)共成交39466套,同比下跌三成,成交金额483亿元,同比下跌14%,成交均价10876元/平,维稳。

  6月份的成交量为全年最高,其次为12月,可以看出为冲刺业绩,不少楼盘纷纷“抢跑”,优惠力度加大,成交效果斐然。

  从各区成交量来看,牟平区、开发区、芝罘区为主力,成交量占全市的64%。其中,牟平区成交量最多,10129套,115.3万㎡,占全市总成交量的26%。其次为开发区、芝罘区、莱山区、福山区、高新区。

  牟平区为全市房价洼地,凭借海景资源丰富等优势吸引了大批置业者,2019年一路领先。K彩总代理作为国家级区域,有着自贸区烟台片区等红利政策的加持,以及一定的厂企支撑,成交量居高不下。莱山区经历了几年“无房可买”的境地后,2019年新盘井喷,带动成交量大幅上涨。

  2019年,烟台商品住宅整体成交均价10876元/㎡。从各月份数据来看,整体房价呈小幅波动,变化不大。

  全年基本保持平稳,多数月份还是维持在10300-10500之间。其中,9月份均价最高,主要是受当月个别高端项目备案所带动,属于正常现象。10月、11月仍维持在年初的均价水平,未现波动,可见“稳”字当头。整体来看,相比于往年,烟台今年的房地产市场愈发趋于理性,量价基本持平。

  土地:供应量下跌,成交楼面价达近九年高峰

  先抑后扬、底价拿地、楼面价上涨是2019年烟台土地市场三大主旋律。

  虽然2019年4月K彩总代理公布了一大批土地供应计划,但真正招拍挂的土地数量跟往年相比却有所下跌。据腾策数据统计,2019年烟台招拍挂商住地块总成交57宗,同比下跌48%,总建筑面积445万平方米,同比下跌54%,成交金额138亿,同比下跌25%。需要注意的是,2018年烟台的土地供求量是六年来最为爆发的一年,尽管2019年土地供应大幅下跌,但相比2015、2016、2017这三年,仍处于高位。

  尽管土地市场供应量明显下跌,但2019年地块楼面价普遍提升,平均3113元/平,同比上涨63.7%,达近九年高峰。其中,楼面价超过4000元/平的有13宗,包含会西街A1商服地块、碧桂园木钟厂地块、新城机场路地块、万科梁家地块、青特迟家AB地块、中海科技小区西地块等。

  2019年烟台土拍市场以底价拿地为主,但开发商拿地意向强烈。溢价率超过50%的,有六宗,分别为中汇农贸市场地块(156%)、新城荆山路以北地块(123%)、北京天恒刘家埠地块(92.82%)、碧桂园木钟厂地块(85%)、中海兴华庄地块(74.2%)、中海科技小区西地块(57.4%)。

2020年烟台楼市压力不减,热度分化,房价稳字当头

2019烟台重点房企拿地一览

  房企求地若渴,穿梭于多宗纯净地土拍中,绿地泉、新力、青特、华发、北京天恒、上实、康佳等首进烟台,龙湖、碧桂园、旭辉银盛泰、新城、中海、招商、中梁等品牌房企持续深耕,不断扩张布局。

  预见2020:热度不均,市场压力大,房价稳字当头

  在“房住不炒”基调和“三稳”背景下,烟台仍以延续“烟九条“为主,政策相对宽松。

  土地供应或将于2019年齐平,幸福新城、芝罘湾区板块或将成为供地主力军。地块竞拍热度仍将延续,品牌房企进驻热情不减。面对储地荒的一线房企,与本土房企的合作开发将越来越多。招拍挂门槛提高,未进驻的外来房企或将通过棚改、合作开发、购买二手地等渠道打开烟台市场。

  供应方面,虽然刚需房源仍是市场主力,但受地价及K彩总代理上市区域因素影响,刚改房源占比将持续增加,进一步抬高置业门槛。同时,芝罘区、福山区、高新区将涌现出不少新项目,市场热度提升。

2020年烟台楼市压力不减,热度分化,房价稳字当头

2019年烟台月度商品住宅存量走势

  成交层面,保持平稳,尤其是成交价格,不会出现大涨大跌,稳字当头并缓缓上涨将是趋势。截止2019年底全市新建商品住宅库存624.9万㎡,与年初相比,上涨了18%。当前全市商品住宅去化周期约为16个月,较2018年末有所拉长。2020年整体市场仍将供大于求,去化压力增大,加之多项目即将入市,竞争也将更加激烈。

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文章来源:乐居买房


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