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(温馨提示:文章最后有前海路热门小区性价比高的笋盘推荐)


买房最重要就是大局的判断分析,选择的区域、对趋势判断都有很多可以展开,我讲一下里面一些关键词:预期 房地产不以现状为价值预估,而是预期,所以分析规划是很常见的一个必备技能。


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2020年如何买房?一个价值被隐藏的超高赠送小区


【前海总体规划布局】


妈湾:前海塔地标建筑、海洋博物馆、文化艺术区(渔人码头)、丝路长廊。


前湾:改革开放博物馆、科技馆专题。


桂湾:剧院、前海国际会议中心、伯克利未来音乐中心、前海国际金融中心


宝中:中央绿轴公共文化群、欢乐港湾摩天轮。


大铲港:国际会议中心、科技文化街区。


不得不感慨,这里绝对是领先全深圳任何片区的公共建筑群,这才是世界级湾区应该有的国际规划模样,才是未来真正的无与伦比的湾区海滨生活。有了这些设施,前海才真正成为全深圳乃至全球最为宜居的湾区。


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【前海,宝中,蛇口要怎么选?】


老蛇口:真的很老,要不是育才学位,真的是拿不出手了。新蛇口,并没有很高大上,但是因为有所谓‘市区最好海景’,价格其实很高了,蛇口在规划中会成为一个人造景点、网红圣地,但离投资会越来越远。


宝中: 看似繁花似锦,实际发展几乎已经饱和, 从区域定位看,宝中就是前海,前海就是宝中,宝中和前海的关系,类似后海总部基地和深圳湾豪宅区的关系,但资产上升最快的还是在深圳湾豪宅区。


前海桂庙路以北:不带好学位,但在一号线地铁口,社区中等,小区房龄普遍偏旧,且社区保养、管理、车位或多或少有各种问题,这样的社区没有太多吸引人的点,一般也不太推荐。


前海以南妈湾片区:妈湾作为前海的三大片区之一,三面环水一面傍山,2018年8月份由5家国际一流重量级城市规划设计大咖为前海妈湾规划献计献策,塑造前海妈湾特色城市风貌,展现一流湾区新形象。


妈湾定位高,规划好,空地多发展空间大,商业市政公建齐全,众所周知越是留着后面开发的越好,而且据悉,目前前海“三湾”中,桂湾容积率为3.22-3.6;前湾容积率为1.87-2.27,而妈湾容积率只有1.28-1.48,为“三湾”中最低。未来妈湾片区会是最宜居的片区比肩深圳湾。


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如何淘笋盘是一个非常系统的问题。最关键的要素是你要对目标有足够的认识,这里面就有很多可说的点。最基本的片区定位、商业市政配套、教育分布、轨交构成、小区基本信息(楼栋数、物业、朝向、不利点有利点等等)、户型、对应户型的价格等等,我挑一个随便讲一讲:


其实公开的信息都比较好查,在这里面均价是最为重要的是价格,但以深圳的现状来说,均价这个东西有一个非常大的问题:就是价格的层次体系。


二手房本来就不是统一的价格,但深圳的一些特性会把问题更加复杂化,这里面会涉及到一些历史原因。


早年间,赠送大行其道的时候,各种花样层出不穷,开发商不同的赠送段位是不一样的,可用性、实用性、赠送比例都不一样,有时候有的房子相差十多个平方,但赠送到一样的实用都很正常,此为其一。


深圳的小区户型很多,一个大点的小区总共有百多套户型都很正常,无法完全掌握,稀有户型甚至都不在市面上,此为其二。


这些原因导致有些朋友在用链家云看盘的时候,不了解实际情况,白白浪费好机会。


今天淘房会会员贺芳兵为大家详细讲解前海路超高赠送、超高使用率的小区【恒立心海湾花园】又名【依云伴山】,每种户型都有详细介绍,有喜欢的户型或者需要了解这个片区的房子可以扫文章下面的二维码添加我微信,如果觉得文章有用,请转发给有需要的朋友,谢谢大家。

 

依云伴山主要以大户型双拼为主,一本证的也有,推荐这个小区,主要是因为这个小区的户型赠送高,超大阳台。而且目前热门小区一本证的成交单价接近13万,而同片区的双拼户型单价不到10万,差距拉开了,价值也就体现了。


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小区介绍


依云伴山项目位于规划中的前海中心区,大南山西北侧,前海路和港城路交汇处,未来大南山畔高尚住宅区。大南山公园、青青世界、月亮湾公园、荔林公园四大公园近在咫尺,出门即享四大生态公园。南山实验学校荔湾小学、深大附中环绕伺项目周围,项目自带幼儿园配套,幼儿园到高中一站式的教育配套。依云伴山占地面积48800㎡,商业面积11200㎡,总建筑面积186000㎡,建筑布局采用围合式布置形成大的内部园林楼宇,板式户型南北通透。项目共有5栋,总户数为1614户,主力户型为139-179的三房、四房和五房,楼王复式为223平米左右,此外还有一些88㎡的小三房和87㎡迷你复式。所有户型南北通透,户户有景,部分户型双套房设计。小三房位于5栋,即是项目的西边的那一栋高层。迷你复式位于4D栋。


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楼盘参数  物业类型: 普通住宅  建筑年代: 2009  物业地址: 依云伴山位于南山港湾大道南侧  开发商: 深圳市心海湾投资有限公司  物业管理公司 2017年前是恒立冠物业,现在是嘉诚物业。  容积率: 3.50  绿化率: 30%  建筑面积: 186000  总户数: 1614  停车位状况: 1162 总数:1126个 比例:109


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周边配套设施


小区内部配套:2万平米的社区园林,1.12万商业,1800平米的社区幼儿园  幼儿园:1800平方米依云伴山幼儿园、南山区托幼中心、博雅中英文幼儿园[1]  停车位:1162 总数:1126个 比例:109:1126 地上车位:109个 地下车位:1017个。


地铁5号南延线荔湾站


(赤湾站-荔湾站-铁路公园站-妈湾站-前海公园站-前湾站-桂湾站-前湾站)共八站,从蛇口自贸区直接连接前海自贸区,未来还有更多线接驳,片区交通的便利性将得到极大提升,从小区到荔湾地铁站步行只需要5分钟。


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月亮湾公园:公园距离项目仅一路之隔,园内以百年古荔枝树居多为特色,也是深圳室内保存最好的古荔枝群,走进荔枝林内,可见大多游人在林中谈天说地,嬉戏打闹,情景十分动人。特别是夏天,月亮湾公园不得不说是一个深圳市民避暑,游玩的休闲好去处之一。


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周边大型商业配套:项目自带商业,目前周边最大的配套是泛海城市广场购物中心,担任着目前周边14个小区的购物需求和吃喝玩乐,有电影院,有电竞,KTV等等娱乐配套。以后自贸区世贸楼下有30万平商业,距离项目250米左右。


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南山集团荔湾实验小学成立于2017年,是南山区教育局打造的优质公办小学,实验集团顶级小学,年薪30万聘请优质教师打造顶级师资力量,学校位于粤港澳国际大湾区门户枢纽——前海自贸区,占地面积13049平方米,建筑面积33200平方米,办学规模为42个班。


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深圳大学师范学院附属中学(简称深大附中)是一所由市教育局领导、深圳大学管理的市直属全寄宿制公办中学,主要还是按地段入学,2015年新初一招生12个班。深大附中初中部从成绩数据上这几年从排名150名到现在的排名50多名,升学率在不断的快速上升,成绩直追南海实验中学。学校成绩主要取决于周边的生源,而深大附中周边都是豪宅别墅,生源是成绩的基础,由于时代不断在变,人文不断在提升,未来摇身成为一所名校也是有极大的可能。


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户型介绍:


小区户型平面图:


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88平:5栋的01户型和02户型一本证的。这个户型的1栋、2栋、3C栋的01户型和02户型是双拼的,双拼拆开后也是和这个户型一样的。阳台是错层的,偶数层厅出,奇数层客厅侧出阳台。这个户型可以改4房2卫。


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176平:1栋、2栋、3C栋的01户型和02户型双拼,这种户型双拼拆开后对户型没有任何影响,很方正,使用率超高,拆开后有一套卧室出有一套厅出。阳台也是错层设计的。这种户型很不错,3C栋的01-02户型大几个平方,一线山景看大南山,2C栋172平一线山景看大南山,这两个户型景观非常震撼,一般很少有放卖的。


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88平使用率高达130平的户型:分布在5栋的03-04户型,5栋有两个单元,这种户型总共124套,可用做5房。 


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88平迷你复式:分布在4D栋,3梯6户共186套,最好是的03-06户型可改4房。02-05户型3房阳台大。01-06户型3房端头位置。


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223平单证楼王大复式:分布在3A-3B栋,2梯2户5房,一线山景,看大南山,目前有一套诚心在卖的,报价2150万,电话里说底价2100万诚心卖,同户型挂盘2350万以上。


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88平特殊户型:只有2B栋06户型和2C栋的03户型,这种户型也是双拼拆开的,户型非常好,餐厅也带阳台,这种户型几年都遇不到放卖的。

 

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147平双拼户型:主要分布在1栋、2栋。双拼拆开一户59平,一户88平,南北通透。


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157平双拼户型:分布在4栋的ABC座的01-02双拼户型。朝南,看花园,阳台错层式设计,分客厅正出阳台和客厅侧面出阳台。


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139平双拼户型:分布在4栋的ABC座,03-04户型双拼,05-06户型双拼。


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【6月23号依云伴山小区性价比高的房源推荐】56平精装两房,朝东南看大南山,客厅侧面出阳台,真实价格630万。

89平精装三房,朝北看小区,客厅出阳台,真实价格900万。


89平复式4房2卫,朝南,真实价格1200万。


139平双拼精装大四房两卫,南北通透,客厅侧面出阳台,真实价格1290万。


147平双拼精装大四房两卫,南北通透,客厅餐厅双阳台,真实价格1380万。


156平双拼精装大四房两卫, 朝南,客厅出阳台,真实价格1500万。


225平楼王大复式一本证5房3卫,南北通透,双超大阳台,真实价格2100万。


【周边双拼房推荐】

泛海拉菲一期:165平精装四房两卫,南北通透,真实价格1400万。

 

香格名苑:176平精装四房两卫,南北通透,真实价格1450万。


【近期周边成交房源】:

大家参考下,还有很多成交的我也可能没有统计到。


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【楼盘推荐】

宝安碧海松茂御龙湾:现房,139平双拼,168平一本证,270平一本证,单价8.3万。

龙华:卓能雅苑,现房,102-106-112-131平米,单价5.6万起。


【2020年6月23号性价比高房源推荐】


【2房推荐】

鼎太风华七期:68平精装,楼王朝南,客厅出阳台,端头户型,真实价格825万。


雷圳0755:69平精装,朝东南,客厅出阳台,真实价格750万。


诺德假日花园:66平精装,朝东,客厅出阳台,真实价格850万。


中海阳光玫瑰园:48平精装,朝西北,真实价格610万,有套低楼层595万。


中海阳光玫瑰园:54平精装,朝东南,1楼,真实价格598万。


中海阳光玫瑰园:54平精装,朝南,真实价格680万。


万豪月半山:35平精装,朝南,真实价格440万。


佳兆业前海广场:77平精装,朝南,真实价格860万。


山语海:79平精装,朝南,真实价格890万。


前海时代:79平精装可改3房,真实价格1200万。


【3房推荐】

【超级笋盘】康城华府:89平精装3房2卫,朝南,客厅出阳台,1000万满五唯一。


【超级笋盘】香格名苑:89平精装一本证的,朝南,客厅出阳台,真实价格945万,满五唯一红本。


雷圳0755:126平精装,南北通透,真实价格1250万。


诺德假日花园:79平精装,朝东北,真实价格1000万。


中海阳光玫瑰园:66平特殊3房,朝东南,真实价格880万。


中海阳光玫瑰园:69平2+1房,南北通透,客厅出阳台,真实价格860万。


中海阳光玫瑰园:78平精装,朝南,卧室出阳台,真实价格960万。


泛海拉菲一期:75平精装,朝东南,真实价格860万。


汉京确悦:77平精装,朝东北,真实价格918万。


前海港湾花园:81平精装,朝东南,真实价格795万。


前海港湾花园:89平精装,朝东南,真实价格890万。


前海港湾花园5栋楼王,88平毛胚,南北通透端头三面采光,真实价格960万。


泛海拉菲二期:88平精装,朝东南,客厅出阳台,真实价格980万。


佳兆业前海广场:86平精装,朝东南,客厅出阳台,真实价格965万。


香格名苑:83平精装,卧室出阳台,朝东南,真实价格735万。


香格名苑:86平精装,卧室出阳台,朝西,真实价格790万。


万豪月半山:66平精装,朝南安静看山,客厅出阳台,真实价格695万。


山语海:89平精装,朝南,客厅出阳台,真实价格1080万。


前海时代:128平精装,朝西,客厅出阳台,真实价格1680万。


城市山林:118平精装,朝南,客厅出阳台,真实价格1480万。


【4房推荐】

前海时代二期(CEO公馆)笋盘:145平,毛胚,南北通透,8楼,真实价格2330万。


鼎太风华二期:158平精装,南北通透,真实价格1550万。


鼎太风华奥斯卡:145平精装,南北通透,真实价格1700万。


城市山林:131平精装,朝南,真实价格1650万。


雷圳0755:141平精装,南北通透,真实价格1450万。


依云伴山:89平复式4房2卫,朝南,真实价格1200万。


泛海拉菲一期:86平复式4房2卫,朝东南,真实价格1200万。


佳兆业前海广场:110平精装,南北通透,真实价格1300万。佳兆业前海广场:137平精装,南北通透,真实价格1500万。


万豪掬月半山:184平毛坯一本证,南北通透,真实价格1750万。


山语海:116平精装,朝南,真实价格1240万


山海韵:122平精装,真实价格1250万。


山海韵:144平精装,真实价格1450万


【笋盘】山语海:137平精装,南北通透,真实价格1700万。


【笋盘】前海丹华:89平精装,真实价格950万。


【笋盘】前海丹华:129平精装5房2卫,真实价格1200万。


【别墅推荐】

【超级笋盘】南山花园别墅:169平精装5房3卫,真实价格1550万,满五唯一红本。


月亮湾山庄别墅:260平精装5房3卫,真实价格2200万。


泛海拉菲一期别墅:218平精装5房3卫,真实价格2800万。


大南山紫园:280平毛坯5房3卫,真实价格3600万。


青青山庄:342平精装,独栋别墅,报价5700万。


【总结】

买房往往是不少普通家庭一生中最大的一笔投资,所以很多人买房就显得犹豫不决,这些年房价普遍处于上涨的阶段,很多人当初付全款的钱,慢慢变成了首付。 

 

房地产市场有一句话叫买涨不买跌,小贺在市场的第一线深有体会,很多客户最后买到房子的价格比最开始看房时候要多付起码10万以上,看的越久加付的越多。

 

不少人买房肯定是没有经验的,往往需要去寻求别人的意见,一旦听人说地方太偏,或者价格太高,甚至过一阵要降价这些话,基本就开始妥协,准备观望了。买房没经验找人问,也是人之常情,但从中介角度考虑,还是找买过房,家里有几套房的询问(不推荐找大投资客问),这样人家多少有些经验。但买房终究是自己的事,难道房价上涨,别人会跟你付差价吗?或许对方只会表示当初我也没想到。这些年大城市里,劝你买房的中介对你才是真爱。其实真正有远见的人,并不会一门心思的去等房价下降,只会看准时机,坐等资产升值

 

最后在讲一点,不要一味的对比成交价,成交价固然重要,但是也要看同片区您要买的户型都卖什么价来分析这套房子有没有性价比,目前的市场很多小区的某些稀缺户型价格出现调涨是很正常,因为价格调涨了它在同片区还是最有性价比的,当然除了对比片区的价格,还要看这个位置以后的发展预期,文章的开头就说啦, 房地产不以现状为价值预估,而是预期。这里举个列子:前海丹华,南二外学位,4房950万,片区4房已经都挂盘1200万,要知道南二外挂牌的学区房单价都卖到17万了。

 

以上为正文全篇,我是深圳置业小贺(主做深圳一手新房、前海二手房及租赁。深、莞、惠一手楼盘也做),下面有我的微信二维码,手机号也可以直接加微信,如果您觉得文章有用,请转发给有需要的朋友,谢谢大家。


2020年如何买房?一个价值被隐藏的超高赠送小区

(本文作者:淘房会会员贺芳兵13714656100)

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