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黄奇帆:房地产已达天花板!这些地方的房子碰不得

原标题:黄奇帆:房地产已达天花板!这些地方的房子碰不得

黄奇帆:房地产已达天花板!这些地方的房子碰不得

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

蜜友们,不知道你是否也有这样的感慨:2020年,没想到这么快就到了六月的尾巴,上半年即将结束了。

这不平凡的一年,除了让我们一再见证历史外,就要数魔幻的感受异常深刻。这其中,楼市绝对排得上号。

比如,经济恢复的速度,似乎没有楼市跑得快;长租公寓、房东在哭天抢地,深圳、杭州、成都等地的新房却在“万人摇号”……

最新的矛盾对比,大概是黄奇帆先生认为“人均住房面积到了50平方米,实际上是中国(楼市)的天花板”;而另一边是21家房企在22个重点监测城市销售破百亿,以及某些不时出现的高溢价拿地新闻。

人均住房的问题,其实已经提了三四年了,这一次会是专家预测翻车,还是规律起作用?

黄奇帆:房地产已达天花板!这些地方的房子碰不得

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中国国际经济交流中心副理事长、重庆市原市长黄奇帆先生,最近一两年公开的发言中,与楼市相关的内容,总是能引发舆论的关注。

比如,几个月前,关于取消公积金的建议(详见《黄奇帆建议取消住房公积金制度!对楼市影响有多大?》)。

此次,黄先生的发言其实主要是回答某活动公开现场提问,为什么最近10年、20多年来房价大涨?

原问题中,为了突出问题的关键点,还特别提到“建筑材料实际上没涨,除了土地涨了,人工稍微涨了,其余都没有涨”。

对我国楼市非常熟悉的黄先生,洋洋洒洒从1990年开始说起,他将房地产的几个阶段进行了划分,简单概括下:

第一阶段,1990-2000年我国开始有房地产,并开始加大房产建设;

第二阶段,2000-2010年,我国房地产建设达10亿平方米,10年涨了10倍,2010年人均住房已达30平方米;

第三阶段,2010-2019年,2019年我国人均住房已达50平方米,年建设量17亿平方米,“实际上是中国(房地产)的天花板”。

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黄先生认为,过去20年,巨额的外汇顺差,为了把钱留下来,才不得不搞货币超发,而物价没怎么大涨,是因为“房子的确是一个吸收通货膨胀的概念”

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人均住房这个问题,早在2016年就被多次提及。而2015-2016年,上一轮如火如荼去库存之后,2017年的行情火热起来,更是引发过激烈的讨论。

但到了最近两年,争论更多变成自嘲、调侃:又拖后腿了,又被平均了?!

国家统计局公布的数据显示,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。

其中,农村居民人均居住面积45.8平方米,城镇居民人均居住面积36.6平方米。

人均居住面积40.8平方米,是个什么水平?对比下,似乎简直不要太幸福。

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同期,中国社会科学调查中心发布的报告显示,我们的人均住房面积赶超英法(分别为35.4平方米和35.2平方米),更是吊打日韩(分别为19.6平方米和19.8平方米),就差追赶美国了(人均67平方米)。

别提2019年的人均50平,今年央行的一份报告更是显示城镇居民住户人均住房1.5套,被舆论关注后这份报告被删除了……

这些数据和楼市近年来的行情,显然不符。难道说,我们的楼市已经厉害到远超了供需基本规律了吗?

并非如此,而期间出人意料一个神奇的发明横空出世:棚改货币化安置。以及坚定的买房致富“信仰”,万人摇号的情况下,自己不参与下感觉似乎都是傻子。上车的拼命再买一个、两个、三个位置,等着高位套现。

现在,棚改货币化安置的因素消停了,在“信仰”和经济规律的拉扯下,黄先生的“天花板”理论是否要应验了?

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我国楼市预测上翻车的大牛挺多的。

比如因“人生发财靠康波”闻名的大神周金涛先生,曾多次成功预测宏观经济走势,但在楼市上却“失算”了。但周先生的判断逻辑还是非常值得学习的,跟不少投资大师一样,他并不是什么“神算子”,而是选择做大概率正确的事情

今年的情况,应该说异常复杂,稍微关心国际新闻的蜜友恐怕感触更深。

典型的如,黄奇帆前面提到的过去20年的巨额贸易顺差,这个今后是要打问号了。

最近,高层放大招,印发了《关于支持出口产品转内销的实施意见》。“出口转内销”这个词儿恐怕一些年轻的蜜友们很陌生,但信号却是非常明显:还得靠自己。

大环境的复杂、多变乃至艰难,告诉你能准确预测未来三五年楼市行情的,不是骗子估计就是房产销售了。

相比较而言,我们只能去做大概率正确的选择。而不是被一些热闹的表象搞得头脑发热。

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比如上周,蜜姐就曾提醒,一些城市的火情行情下,要清楚坑有多大、多深(详见《57城环比上涨背后:楼市复苏,注意伪套利空间大坑!》)。

尤其是房企们要交2020年上半年的答卷了,近期造势的宣传太多太多,搞得房地产似乎真的能脱离大环境一枝独秀一样。

其实,无论是刚需还是投资,都还得多做功课,好好对自己的钱包负责。

最近两个月一些城市楼市行情,背后都少了各地“抢人大战”的身影。

在城市打拼的刚需朋友买人才房,别只看价格,一定要关注当地政策的具体规定,走了的可不算当地人才了。

杭州90后快递员,因评为高层次人才,获100万元购房补贴的新闻,看着是挺让人激动的。但100万“买个”全国广告真心便宜到家了。

刚需族更应该关心的是,近期佛山市顺德区拟修订人才房政策:8年内离开顺德,不在该区工作、生活的,将按原价收回房子。

而区域上,黄奇帆先生就特别提醒,房企们重点放在大城市群、大都市圈,比如长三角、珠三角、京津冀、成渝城市群等。

即便是这些大城市群、大都市圈都还要注意防范新区的坑、伪高端盘的坑(详见《208家房企破产!有望降价?其实坑更多》)。

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