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房价还会起飞?国家一锤定音,3大信号出现,经济学家4字一针见血

2020年上半年已经接近了尾声。最近一段时间,经常听到不少购房者说,现在开始越来越看不懂房地产市场了。回顾第一季度,经历了三年多的调控,再加上突发事件影响,市场仿佛迎来了“瓢泼大雨”,大有摇摇欲坠之态。但是,从第二季度开始,随着此前被压制的购房需求集中释放,楼市仿佛突然又换了一副面孔,杭州、成都、苏州、深圳等一二线城市再现“摇号抢房”现象,重庆、南京、福州、青岛等城市土地市场又热络了起来。面对此情此景,对于坐等房价下跌的购房群体来说,心中难免有些失望。那么,按目前的行情来看,随着楼市进一步恢复,2020年下半年房价还会不会再次起飞呢?相信这是目前很多购房者心中的疑问。

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其实,对于这个问题,国家早已一锤定音

在2019年年底的全国经济工作会议上,国家对2020年的房地产市场作出了明确的定调:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。在2020年5月份的全国大会上,国家又一次重申了房地产市场的定调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。同时值得注意的是,此次大会国家并未设定全年的经济增长目标。由此可见,虽然期间出现了突发事件的影响,但国家对于楼市调控的决心没有改变,房住不炒依然是底线,平稳依然是房地产市场的主要基调。

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除此之外,还有另外3个信号值得购房者关注

一是LPR连续两个月保持不变。自从去年LPR机制推出以来,与房贷利率密切相关的5年期以上LPR利率已经从4.85%下降到了4.65%,累计下降了20个基点。假设我们贷款100万元,贷款期限为30年计算,购房者每月可以少还120多元月供。如果单纯看2020年上半年,可以发现,5年期以上LPR在2月和4月出现下调,其中4月迎来最大降幅,下降10个基点。很显然,此举有助于减轻月供压力,刺激购房需求,推动突发事件影响下房地产市场的快速恢复。

但是,以央行公布的6月份LPR来看,5年期以上LPR仍为4.65%,这说明LPR已经连续两个月保持不变。笔者认为,LPR保持不变主要有以下两个原因:、5月份房地产市场已全面复苏。数据显示,5月全国新建商品房销售面积就达到14730万平米,同比上涨9.7%, 开发商资金环境开始宽松。、多地出现“小阳春”,楼市炒作现象再次出现,LPR保持平稳,有助于进一步稳定市场预期。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,LPR连续两个月按兵不动意味着楼市难以继续冲高,再加上7、8月本就是房地产市场的淡季,所以接下来楼市将回到稳定态势。

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二是央媒公开点出高房价危害。房价到底高不高,不同的人有不同的感受,但是我们可以通过两组数据来看一下。一方面,央行数据显示,从2008年-2019年,我国居民杠杆率从17.9%增加到了54.3%,平均每年上涨3.5个百分点,房贷贡献了主要的增长。另一方面,根据易居研究院发布的2019年中国50个典型城市房价收入比排名显示,其中43个城市的房价收入比超过了9。以位列第一的深圳为例,房价收入比高达35.2,也就是说不吃不喝也需要35年供套房子。

由此来看,对于绝大多数工薪家庭来说,目前的房价水平已经高不可攀。对此,央媒经济日报公开呼吁“高房价局面急需改变”,同时公开批评了高房价所带来的三个“危害”:读书变得无用;爱情变得功利;创新精神正在遗失。其实,对这一点,国家早就意识到了,所以最近三年多,不仅把“房住不炒”确立为长期定位,而且还首次提出“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”。相信,随着政策导向的转变,再加上房地产长效机制的建立,高房价难以再次起飞。

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三是开发商态度出现转变。关于这次楼市调控对房地产市场的影响,我们可以通过开发商的态度窥探一二。早在2018年,在融创中期业绩会上,孙宏斌曾经公开表示,此次楼市调控的严厉程度超出任何人想象,而且没有任何放松的迹象。2019年,在某不动产金融年会上,孙宏斌再次表示,改变经济过度依赖房地产已是国家的长期战略选择,所以他呼吁其他开发商一定不能把这次调控当成短期的。2020年,在3月份的融创业绩发布会上,一向热衷于“买买买”的他却表示,今年是处置资产比较好的机会,打算卖掉一些商业项目和乐园。

通过最近三年孙宏斌的态度来看,现阶段房地产行业的确发生了转变,而且这种转变已经上升到了国家战略层面,与以往大大小小的调控大相径庭。其实,看看过去这几个月的楼市也可以发现,虽然楼市开始复苏,但复苏的背后离不开各大房企或明或暗的打折促销。以恒大为例,今年第一季度成为十强房企中唯一一家季度销售额同比上涨的房企,但与其他房企相比,恒大一季度的销售均价跌幅也最大,同比下跌近2000元/平方米。到了第二季度,伴随市场恢复,今年1-5月份, 虽然恒大累计销售面积位居第一,但销售均价为每平米9069元,同比下降了15.6%。由此可见,打折促销依然是房企的主要策略。

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针对当前房地产市场出现局部过热的现象,虽然让一些观望中的购房者泄了气,但关键时刻,以上四点也给购房者吃下了定心丸。第一、国家对调控的态度很明确,虽然局部地区过热,但主要是购房需求集中释放的表现,这种“过热”不可持续。第二、即使面临经济增长压力,房地产调控也不会放松,调控加码的可能性依然存在。第三、从长远来看,房住不炒已经成为长期定位,长效机制加快推进中,未来楼市将进入长期平稳的新阶段。总之,伴随国家一锤定音楼市,房价难再起飞,普通购房者可以放心,投资炒房客也该彻底清醒了。

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对于这种局面,经济学家“4字”一针见血

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示,过去这一二十年,房价都没有出现过下跌现象,连银行也都偏好房产作抵押,所以对房地产的依赖性越来越大。在他看来,改变这种局面关键就是打破房价上涨的一致性预期。无独有偶。央行调查统计司原司长、上海财经大学教授盛松成也明确表示,无论现在,还是未来较长一段时间,都应该坚持楼市调控政策不动摇,巩固得来不易的调控成果,哪怕要付出必要的成本,也要打破房价只涨不跌的预期。不难看出,两位经济学家都共同提到了4个字眼:打破预期。

如何理解专家口中的“打破预期”呢?众所周知,过去一二十年,房价一直保持上涨的重要原因之一就是大家把房子当作稳赚不赔的投资品,这种预期反过来又进一步推高了房价水平,所以“万人抢房”等现象才会时时出现。此外,以往大大小小的调控也给大家造成了一种印象:楼市调控一般持续两三年就会结束,而且结束之后房价大概率就会迎来一轮反弹。显而易见,基于这种根深蒂固的观念和预期,房价长期上涨也就不足为奇了。

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现在回头看看,过去三年多,国家一锤定音楼市,多次重申房住不炒,也多次强调调控政策会一直保持稳定性和连续性,无疑都是为了打破房价必涨的一致性预期。笔者认为,一旦这种预期被打破,投资炒房的幻想也将彻底幻灭,到时候房子就不再是买到就赚到的投资品了,房价自然也会逐步回归理性和平稳。在这样的态势下,那些“房婶”、“房哥”可能就要遇到麻烦了,不仅要面临无法快速转手变现的可能,而且还可能面临持有成本不断增加的难题,不仅仅只是利息贷款成本、折旧成本,还包括未来几年房地产税带来的税费成本。

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