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2020年买房,10年后还会“大赚一笔”吗?曹德旺、黄奇帆给出答案

原标题:2020年买房,10年后还会“大赚一笔”吗?曹德旺、黄奇帆给出答案

无论房地产市场是冷是热,也不管房价走向是涨是跌,房子早已成为了全民热议的话题,因为它与每个家庭都息息相关。数据显示,过去二十年,全国平均房价从2063元上涨到9337元,上涨4.5倍,上涨幅度高达352%。当然,对于一二线城市来说,涨幅或许要远远高于这个幅度。

显而易见,对于一个普通家庭来说,如果过去20年、10年,哪怕5年时间,你在城市里有一套房子,如今基本已经不用再为买房而发愁了,如果能拥有三、五套房子,那基本可以看作是”人生赢家“、“富得流油”了。但是,面对房价上涨,一直都是几家欢喜几家愁的事情,对还没有买房的人而言,尤其是那些没有积蓄的年轻人,不少人只能一边努力赚钱,一边望房兴叹了,有人甚至不敢结婚,不敢生孩子。

2020年买房,10年后还会“大赚一笔”吗?曹德旺、黄奇帆给出答案

但是,最近三年多,面对不断调整和变化的房地产市场,不同的人对于买房又有了不同的心态变化:有房子的基本可以踏实了,就算房价再跌一点儿,也是稳赚不赔。反之,没买房子的开始变得纠结起来,房价已经来到了阶段性高位,担心一不小心就在房价最高点买了房,等来等去最后反而成了接盘侠。但是,如果不买房子,面对当前开始回暖的楼市,不少人又担心以后更加买不起。那么,如果今年买房子,10年后还会“大赚一笔”、”富得流油“吗?

判断未来的房地产市场走向,经济学家任泽平曾经说过,需要长期看人口,中期看土地,短期看金融。目前,这一论断基本已经得到了业内的普遍认可。不过,在笔者看来,除了以上三个关键因素外,归根结底还是要看政策面的变化。其实,过去这一二十年的房地产走向恰恰可以佐证这一点。早在2003年,房地产被确定为国民经济的支柱产业,随后逐步迎来了高歌猛进的快速发展阶段。但是,如今再回过头看看最近这三年的变化,不难发现,伴着房住不炒时代的来临,影响房地产行业发展的几个关键因素也都迎来了拐点。

2020年买房,10年后还会“大赚一笔”吗?曹德旺、黄奇帆给出答案

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第一、国家对房地产的态度发生转变。

虽然房地产行业在拉动经济、促进就业等方面发挥了重要作用,但伴随国民经济向高质量转型,在某种程度上,房地产反而成为了一种拖累。根据中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》显示,2018年房地产对经济的净贡献率由正转负。其实,国家早就意识到了这一点,从2016年楼市调控开始,针对房地产的发展走向,就明确了“房住不炒”的定位,“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”的决心。此外,以往调控相比,本轮调控最大的特点就是建立长效机制。可以预期,未来10年,随着以土地、监管、税收、法律等为主要内容的房地产长效机制的加快建立,房价保持长期平稳或是大势所趋。

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第二、人口红利正在逐步迎来了拐点。

根据中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书:中国人口与劳动问题报告》显示,在老龄化社会到来和人口出生率下降的双重影响下,我国的人口负增长或在2028年前后到来。此外,截至目前,我国的城镇化水平已经达到了60%。根据发达国家经验看,达到70%后,增速将会明显放缓,业内预计我国差不多还需要10年时间。由此可见,在住房总量继续增加的情况下,人口红利却已经逐步迎来了拐点,这意味着未来10年,住房市场将会呈现供大于求的局面。

其实,抛开这些冰冷的数据不看,看看我们身边也会发现,随着住房、教育、医疗等各类生活支出的增加,如今养孩成本已经大大增加,所以二胎生育意愿也都出现了下滑。同时,未来年轻人还会从爷爷奶奶、父母那里继承到大量的房产,所以到时候房子恐怕真的不再是稀罕物了。

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第三、土地市场进入到了相对稳定时期。

根据中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示,长期以来,土地价格与房价的比值一度达到了0.68,这是什么意思呢?说得形象一点,”面粉“越贵,”面包“的价格就会越贵。那么,未来地价还有可能大幅上涨吗?或许不可能了。理由有两个:1、国家提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”和”稳地价“的调控目标,同时强调政策会保持一致性和稳定性,这意味着土地财政将会逐步告一段落。2、过去一年,国家多次提出要加强城市存量住房的改造提升,用“旧改”代替“棚改”,这说明大拆大建的阶段将会慢慢过去,而土地市场也会告别狂欢,进入到相对稳定时期。

同时,值得注意的是,目前国家已经开始出台“退房令”,明确要求不以房地产为主业的央企要退出房地产业务,日前国家电网和航空集团已经宣布退出房地产行业。由此可见,伴随这些财大气粗的竞争者相继退出,土地市场的拿地热度会相应降温,一定程度上也有助于告别“地王”时代。

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第四、货币供应量M2增速开始放缓。

作为资金密集型行业,房地产行业的运营离不开大量的资金支撑,所以在楼市调控过程中,金融政策对房地产的影响往往是最具有深远影响的。过去这三年多,为了抑制房价,银保监会已多次表态要防止资金违规流入楼市,目前这一政策目标仍然没有改变。就拿最近几次公布的LPR来看,虽然1年期和5年期LPR利率都多次下调基点,但每次都是非对称降息,根本目标还是扶持实体经济,对楼市产生的利好比较有限。

除此之外,M2货币供应量一直是推动房价上涨的重要支撑力。2017年之前,M2一直保持两位数的增长率,通过比照可发现,这也是房价快速上涨的阶段。但是从2017年开始,国家开始强调要去杠杆、去负债,M2也随之进入到了低增速阶段,一直保持个位数的增幅,通过比照可发现,这也是房价逐步下行的阶段。进入2020年以来,受突发事件影响,虽然M2增速出现了一个小反复,从之前8%-9%的增长幅度一度回升到了10%-11%左右的增幅,但尽管如此,与以往动辄15%-20%左右的增幅相比较还是要低得多。对此,国家老干部黄奇帆预计,未来10多年,M2的增长幅度大抵会等于GDP增速加上物价指数,据此可以推断,未来M2会呈现一个长期低速增长的趋势。

2020年买房,10年后还会“大赚一笔”吗?曹德旺、黄奇帆给出答案

对于未来的房地产走向,曹德旺直言不讳,黄奇帆一语中的

曹德旺,曾入选”世界最具影响力十大华商人物“,目前是中国第一、世界第二大汽车玻璃供应商。但是,可能对于很多购房者来说,知道曹德旺不是通过玻璃,反而是通过房地产,因为他关心的不仅仅是如何制造一块好玻璃,他也多次对未来的房价走向进行了明确“预测”。在笔者看来,虽然不是业内人士,但作为这样一个极具影响力的全球知名实业家,他的”预言“同样也值得关注。

在接受新京报专访时,曹德旺直言不讳:对一个国家来说,与其他行业相比较,制造业在国际竞争中的重要性要更大。但是,最近这些年,房地产行业抬高了制造业的成本,使得一些制造业企业几乎无利润可赚,这样下去,中国企业生产的产品可能会逐渐失去竞争力,之后国家的竞争力可能就会下降,这个必须引起我们中国人的重视和警惕。因此,在他看来,房地产行业面临调整是迟早的事情。

2020年买房,10年后还会“大赚一笔”吗?曹德旺、黄奇帆给出答案

或许,正是不看好未来房地产的大势,所以他曾经自曝多次劝自己的亲妹妹不要持有过多的房产,否则以后可能会面临卖不掉、租不出去的问题,再过几年,可能还要交一大笔的管理费。除了劝自己的妹妹不要囤太多的房子,曹德旺还多次提醒急功近利的投资炒房客:现在有钱人都有十几套房子,没钱的却一套都买不起,因此以后就是有钱人把房子卖给有钱人,结果是什么呢?房子可能根本卖不出去。

无独有偶。与曹德旺一样,业内专家黄奇帆也并不看好未来的楼市,他的观点更加一语中的。据新浪财经报道,日前国家老干部、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆表示,除了受房住不炒的影响以外,目前我国人均住房面积达到50平方米,年建设量达到17亿平方米,实际上中国的房地产行业已经迎来了天花板。在他看来,未来除了长三角、珠三角、京津冀、成渝等几大城市群、都市圈的房产还有价值以外,其他中小城市的房产都不要去碰,让当地的小房产公司自己搞就行了,跨地区去运作已经毫无意义。

2020年买房,10年后还会“大赚一笔”吗?曹德旺、黄奇帆给出答案

由此可见,时代在改变,国家政策导向,经济发展模式、人口流动趋势都已经与以往大不相同,所以房地产形势也开始随之而变。过去一二十年,大家都相信,只要多买房多囤房就能大赚一笔,就能富得流油。但是,时过境迁,未来10年还想通过买房来赚大钱、赚快钱已经不容易了。对此,中泰证券首席经济学家李迅雷、梁中华都纷纷表示,持有房产的成本其实很高,仅资金成本和折旧成本两项就至少要达到6%,未来一旦房价不涨或者涨幅比较小,那么持有房产就是在悄悄亏本。按照这样的趋势来看,在房住不炒的时代,再想要通过买房子大赚一笔,实现“富得流油”开始变得越来越难了。

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