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小心追高接盘!怎么理解2020年深圳楼市的疯狂?

来源:朱罗纪 ,作者朱罗纪


在今年这个非常神奇的“房地产年份”,值得我们认真梳理的,并不只有“打新”的疯狂。


事实上,“打新”是越来越无法展开讨论的,大家都知道的套利空间,以及纯粹的搏运气,这样的游戏,有钱有名额有需要参与就是了。


整体市场出人意料的大幅上涨,更值得我们去回顾、梳理、以及反思。从去年到今年,福田、南山、宝安不少区域的二手房,可以说不到1年时间里,增值了好几百万。


尤其是宝中的楼盘,有很多稍微带个学位配套的,报价都上到了10几万,有一些个别楼盘,甚至都翻倍了。

 

到底涨了多少,从市场均价上是看不出来的,只有你去实打实的买房子,你才会有“切肤之痛”。


必须要承认,自去年豪宅税放开之后至今,深圳的二手房真实市场实际上是再次重演了一把疯狂——这种疯狂在2009年、2015年都曾经出现过,虽然2020年还有所不及,但考虑房价基数已经很高,这个涨幅实际上是比较猛的。


以及,在这个过程里,深圳的二手业主们集体拉抬房价的表现,更是加剧了2020年楼市的戏剧性。可以说,到今日为止,2020年的深圳房地产,已经可以和过去几轮的楼市火爆,相提并论了

 

让人叫苦不迭又措手不及。后台有不少的刚需来信抱怨,根本没有料到这次的情况,市场为何会表现得如此怪异?

 

但如果使用我们一直以来的逻辑来去分析,你会发现,这种“怪异”它并非那么不可解释。

 

第一点,房地产市场是有周期性的。

 

这里的周期,指的不是“大周期”,而是“小周期”。我们之前一直使用“三年小周期”《房地产“三年小周期”启示:逃顶和抄底的最佳时机在哪里?》《市场萧条的时候,我们比想象中还要悲观》。


后来不再用了,因为行政管制太强烈了,这个“小周期”似乎被干扰了。但无论是“三年周期”还是“五年周期”,这半年多的市场,验证了说到底还是存在这样一个周期。

 

回顾过往,深圳市场在2009年初、2015年初,都是房价爆发期——这里说的房价爆发期,是指在很短的时间内,房价实现大幅上涨。上面那两轮房价爆发期,都在1年时间内实现了房价翻倍。


而2019年第四季度-2020年第一季度,实际上也是如此,事实上已经是爆发再演一轮了。只是因为房价基数已经很高,表现在统计报表上,涨幅不会再像过去两轮那么恐怖。


但是,如果你去实地买房子就会发现,去年11月之前买和现在买,这中间,南山、前海、宝中的一套3房,差价可能多达好几百万,单价上涨3-6万/平米的不在少数。


这样的爆发,在历史上并不多见——比如2007、2009年、2015。往往我们需要买房子的,要么就是要“等到”这一波的上涨(短期赚取丰厚的回报),要么你就要避开在这个顶点杀进去接盘(那意味着接下来要熬过一个完整的调整期)

 

因为,这样的剧烈上涨的市场持续时间往往并不久,总是在2-3个季度就完成了绝大部分上涨。而这个之后,整体市场就会进入一个比较漫长的盘整期。

 

第二点,市场的周期性,决定了我们要在调整期买房。

 

学会把握市场的周期性,对我们刚需来说,是非常的重要——你不想炒房子,但在关键时刻,这样的思维可以避免让你成为韭菜。这决定了一点,刚需更需要学会要在调整期的时候,更加积极的去看房,以及更加大胆的去买房。

 

很多人在买房的过程中,总是在下意识里觉得,房价上涨之前,市场是会有一个信号给到他们的,并且,还会给到他们一个充分的调整时间去筹集资金。


但回到上面第一点,就如我们之前所言,市场一旦爆发,留给你考虑的时间都没有《房价一旦涨起来,你根本没有考虑的时间》,你将会看到遍地的业主返价,根本没有你选择的余地。这就是我一再提醒后台的刚需们,下跌是最好的市场(注意,这在“好城市”适用),因为这个时候才会有“好价格”《买房大道理:买入一个好城市,买入一个好价钱》。

 

但是我们大部分的刚需不是这样的,他们是被市场情绪牵着走的。往往都是,等到发现身边的楼盘一下子涨了上百万的时候,他们才会紧张得百爪挠心,忙不迭的跑出去看楼,宁愿忍受业主的返价与羞辱,也要高价买房子。


但是等到价格调整来了的时候,人反而松懈了下来,觉得市场这样一定会跌一波,于是就使劲的等。


但实际上,我们一直强调,在调整期,并不只是会有“好价格”,更重要的是选房成本低,因为房子不那么好卖,你可以比较从容的挑选房子,比较从容的和业主讨价还价,更有利于让自己买到最合适的房子。这一点,很多刚需总是意识不到。

 

所以,我们回头看,不说远,就看2017-2019,直到2019年第四季度,市场才真正出现了“飞一样的感觉”。其余的大部分时候,市场都是比较稳态的,不温不火。尤其在2018年第四季度,更是出现“活下去”一般的调整。


那时候,很多区域的二手房价格,都出现了5%-10%的下调,地段稍微差一点的新盘哪怕是在关内都卖得不好,香蜜湖的二手价格最大有出现下调20-30%的。整个来说,刚需有长达2年多的时间去慢慢选房子。如果你有所准备,是可以不用被这一波上涨给害苦的。这些,我都在之前的文章里公开的分享过。

 

第三点,小波动常有,避开爆发期。

 

的确,调整期到底什么时候是底,很难把握。这让很多刚需产生了“杀跌”的心理,一定要等。但“抄底”这不是一个正确的问题,正确的问题应该是,现在是不是在调整期。你不可能指望着你不买的时候,价格一直跌,而等你买到之后,它就翻转头涨上去。那样的情形也许能够碰见,但就像今天打新买金融街华发御府一样,运气的东西无法讲。

 

在调整期买房之后,对于上面说的那个短短的爆发期,我一向主张是要避开的。尤其是到了最为疯狂的时段,普通的买房人并不应该参与。也许我们不知道什么时候是底,但是我们应该让自己避开疯狂。

 

这一样是市场的周期性决定的,也许我们看到四大一线城市的房价多年来持续的上攻。但实际上,树不能长到天上去,房地产市场也从来没有一直涨的。


真实的市场,是一直有波动的(波动给我们提供了非常多的参与机会)。大的波动不常见(比如像2008年那种,多少年才能见一次),但小的波动常有。一个大的爆发期之后,往往是跟着一个较漫长的盘整期,一个“大年”之后往往都有几个“小年”

那个盘整期,不一定是显著下跌(小幅下调总是难免),但主要是不会再有整体性大涨,有没有政策不重要,市场自身也会有调整的需求和能力。对于很多高位买房的人来说,意味着你要熬过一个完整的困难期。这对个人的心理承受力来说,是一个巨大的考验。你会非常的担忧,是不是站岗了,当了接盘侠。

 

这个疯狂期,在2007年、2009年、2015年都出现过,而今年这段时间,也差不多是了。主要是因为,二手房的业主抬价的意图和力度太过于猛烈,以至于市场很容易出现阶段性的高估值。即便是因为“好城市”最终会稀释掉高估值,但是那个过程会很难受。

 

所以,目前来讲,除了那些严厉限价的新盘,依然是非常好的选择之外,对于较多的二手房,我并不主张买家继续去追高接盘。二手的市场已经太拥挤了,如果价格太高估了,投资者不跟,刚需也跟不上。既然调整已经错过了,不妨从容一些,放宽心态,相信市场自我调整的力量会逐渐发挥作用。

 

第四点,市场的周期性波动中,会有板块的轮动。

 

房地产在周期性的大涨之后,往往会出现三种情况,或者是一个适度的下调,或者是持续的盘整,或者是稳步的小幅上涨但不再有大涨,这给刚需提供了很多上车选房的机会。

 

但这是一个均值,并不意味着放到小的片区里看,也是如此。事实上,在整体市场处在温和调整的过程中,不同区域之间的市场分化会变得很明显,有的区域甚至会出现较大幅度的上涨。


比如说在2017年,因为学校,深圳湾的价格出现了20-30%以上的大涨。而在过去的半年里,前海、宝中及周边区域的房价跑得更加凶猛,大有追平深圳湾之势。因为这个时候的轮动,又恰好处在爆发时期,所以,会显得这些区域涨得异常的厉害。

 

这种板块轮动,是很多买家非常关心的,我们经常遇到的问题是:你觉得明年哪个区域领涨?坦白讲,我只能知道的确存在着这么一个板块轮动的现象,但我不知道哪个板块在什么时候涨,以及涨多少。


真正正确的行为,我认为是去判断哪个区域的价格不算高估,然后比较放心的买了,住下来。这个涉及到很复杂的评估,没有办法一概而论,也自然不是越便宜越好。

 

第五点,市场的爆发,主要和货币有关。

 

这一点已经被多次的市场大涨验证过了,这一次看起来也没有例外。货币的力量,每一次都是房价上涨的触发器,也是房价上涨的放大器。在我们过去论述周期论的时候,都对比的很清楚了。在这一次的爆发中,基于货币放水的事实和预期,可以说解释了大部分的上涨


哪怕是货币放水并没有想象的那么恐怖,但是,货币量实质上是比之前要更加的宽松,加之全球都在货币放水,这加重了人们对现金贬值的忧虑,也强化了他们对买房抗贬的共识。

 

而如果只停留在这里,并没有什么玄妙。沿着这个问题,反而可以看到另外一个值得我们深思的话题:房价,尤其是大城市的房价,和经济增长的关联度不大,而与货币攸关。这一点,在之前已经有很多讨论了,但是,从来没有哪一次像今天这样,让人们是如此的诧异。


为什么疫情对经济几乎是停摆式的冲击,一线城市的房地产却走出了相反的曲线?实际上,2008-2009年的市场也验证了这一点,只是这一次的疫情,又一次的强化了。我们没有办法说市场完全错了,只能是说,我们需要调整自己的评价标尺。在接下来的时间里,这还会是一个值得深入研究的重要课题。

 

反过来,这样的认识,也提醒我们的政府:稳定好房价,最重要的一个手段,是稳定好货币,做好对房地产信贷的控制。这样的操作,也许不能够阻止房价上涨,但却总是可以实现阻击房价暴涨的目标

 

以上,是这一轮房价的爆发,带给我们的最新思考。市场的趋势、政策的风向,我们作为普通人,都没有办法去把控。只能是,不断的提升自己把握市场的能力,让自己持续的做好准备,这样才能在机会来临的时候,尽量的不错失她。不要再等到知更鸟报春的时候,才发觉春天已经走向结束了。


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