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法国解禁后,房价成谜!房价真的会跌吗?

原标题:法国解禁后,房价成谜!房价真的会跌吗?

法国 5 月 11 号解禁以来,房产交易量比四月激增整 4 倍,直拉到去年六月水平。毕竟,连 ZARA 都等来了报复性消费

那么,万众睢睢、翘首以待的房价呢?

壹 新房

我们知道,房地产是供需市场。疫情期间,供需两端妥妥被耽误,16万个房产交易就这么打了水漂儿,新房建筑业一夜回到解放前,工期交付的严重逾期在所难免。

闹心的疫情终见好转,多年的媳妇眼看要熬成了奶奶,「亚历山大」的小马哥政府一看, 再整下去就手拉手出现在社会主义初级阶段了。终于大手一挥,解禁!

没心没肺的法国童鞋们放飞自我没两天,就马上被疫情的余波整得一脸懵圈儿

首先,是效率常为人所诟的政府部门。我们知道,在法国无论想盖个什么东西,是需要建筑许可证的,但是这个东西很难审批,纸张过程繁冗至极,跑许可证的童鞋们应该没有一天不是「把脑袋提到裤腰带上」的心情的,疫情的雪上加霜,使解禁后的审批依旧是便秘的节奏。

未来几个月,新房数量下降的趋势已然兵来将挡不住,一年以来,大巴黎地区新房数量骤减了惊人的 31%,然而对新房的需求却有增无减。

还有原材料供应问题,疫情期间,工业产业严重受创,导致在建筑材料供应上有出现短缺的可能。短缺就会造成价格上涨,房价也就有可能水涨船高。

解禁后,建筑工地陆续开工。这时,领导们说,复工是有条件的!戴口罩,消毒洗手,保持距离,一样不能少。这就造成了生产力的降低,而生产力降低就会导致成本提高,成本的增加达到不可小觑的 5%—10%,问题是谁来买这个单?

于是,小马哥喊出了之前无数人喊过,之后还会有无数人喊的名言:让我上!

救市的目的很明确,建筑成本的增加由政府承担,建筑许可的审批简化再简化,最主要的,要摒弃无意义的官僚主义。

新房市场的背后是建筑业,是庞大的就业人群,对于一个国家的经济发展是颗定心丸,不得不救。

法国解禁后,房价成谜!房价真的会跌吗?

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我们在之前的文章中谈到过,疫情一旦结束,一些新盘会为了快速回笼现金流而推出一些优惠政策。果不其然,近日各大房产商买房返钱还送公证费的小广告满天飞。

这背后是法国房地产开发商联合会(FPI)操碎了的心。所以,对于刚需买家,这是福利。

而体现着一个城市土地价值的二手房呢?

贰 二手房

解禁一个月后,二手房市场让人操心的状况显然比新房少很多。

房地产从业人员 憋屈了好几个月,已经准备出去化缘的节奏了,解禁的好消息从天而降。大家迅速重新投入角色,市场慢慢恢复活力,有信心很重要。更重要的是经济大环境,这是房价坚挺的根本支撑力量,恒古不变。

目前来看,首先兑现的二手房交易是疫情前就被提上日程,但后来被禁足耽误的一批。而未来新一批的交易走势是我们应该重点关注的,只是,现在讨论还为时过早。

各位施主先不要急着喷我一脸唾沫,且听在下把话说完。

现在是后疫情时代的反应期,很多预测都源于对最近买房市场意愿的分析。注意,是意愿,不是结果。这个事就是唯结果论,过程不重要,等到这些意愿在几个月后被兑现时,我们就可以拔云见日,更清晰地看到市场的走势,房价的变化。

有意思的是,带阳台的公寓,竟在一夜之间成了爆款。在尼斯,需要多付 29000€ 才能买到一套配有阳台的 80 ㎡ 公寓;里昂要多付 22000€;而在巴黎,则要多支付 75000€。

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巴黎二手房 2020 年第一季度的各区价格

巴黎的房价在五年之中粗暴增涨了 32%,截止到 6 月份,纵观看一年来巴黎房价的涨幅为 8%,均价 10500 €/㎡。而从目前签的预售合同看,到 7 月份时,这一年的涨幅会在 7%,均价 10600 €/㎡。

增长还在,只是速度放缓。

由于担心疫情的余波,巴黎有些卖家还处在观望阶段,目前依旧是供不应求的卖方市场。

要知道,法国一个房产在市场上的潜在买家为 10 个人。而在巴黎,这一数字是 80 人。

三月份的文章里还提到过,疫情不会对房价产生什么翻天覆地的影响,疫情翻篇儿后,该买房的人,还是要买房。法国人的钱有四分之一都花在了房子上面。

毕竟,除了房子,你还有什么其它办法让手中的货币数值随着通货膨胀一起变大吗?

法国解禁后,房价成谜!房价真的会跌吗?

叁 趋势

房地产不同于股市。

股市走向的瞬息万变,每分每秒的大量交易,使我们更容易辨别价格变化。相反, 房产的交易周期长,交易量少

如果计算房价的周期过短,有可能因为市场上流动资金不足,结果缺乏可靠性,更不用说房产市场具有一定的隐私性,缺少一定透明度,比如标明的交易金额与真实交易金额有差距。

抛开剂量谈毒性的行为都是耍流氓。

房价容易受到信贷水平的影响,所以未来房价的走势,也取决于房贷利率的调节,还有银行的审批条件

在下在不久前的文章里提到过贷款近期的走势:疫情下,银行大力收紧房贷,买房是不是越来越难了? 三个月间,失业率的急速上升,银行坏账率暴涨,贷款条件变得更苛刻。

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四年来大巴黎地区 20 年贷款利率走势

(红-最高,黄-平均,蓝-最低)

今年 6 月初的平均利率(包括所有不同还贷时长)是 1.25%,一年前的今天是 1.29%,应该说,基本还是在历史低位。

经济大环境永远是房地产发展的前提

现在有点儿余粮的人,都担心钱贬值,如何让手里的钱跑赢通胀?债券收益太低,股票有风险,黄金涨太慢,银行储蓄死绝的节奏,那就只有房产了,尤其是精挑细选的房子。

经济下行时,市场避险意识增加,有钱的大佬们会努力寻找资金避险渠道,特别是城市核心区位的房产。

为什么?因为只有能够算得上资源的东西,长期来看才能体现其价值,而且越是稀有越有价值。

而资金是有收益偏好性的,哪里收益高,就会流动到哪里去。资本市场是最理性的,金钱的流向可以解释一切,包括你知道的,和你不知道的。

对于房产投资者来说,除了观察一个城市的房价高低,还需要更多地研究这座城市的经济潜力、城市发展、人口流入,还要培养自己对政策的敏感性。因为从你开始在乎房子价格的时候,恭喜施主,你已经被默默拉入一场投资游戏中,在今天这个众说纷纭的信息年代,如果自己缺乏知识与判断能力,盲目跟风必会形成韭菜思维。

房地产市场短期看利率和市场情绪,长期看经济和人口,历来如此。

做房地产研究,致力于让房子成为大家财富增值的工具,是一件有趣且有意义的事儿,深以为然。这个财富不仅仅是金钱,更多的是知识和思维,是对自己人生的掌控力。

法国解禁后,房价成谜!房价真的会跌吗?

本文作者:Jenny,北京妞儿,法国经济学硕士,从业房地产投资咨询。曾任职于日内瓦联合国欧洲总部(UNCTAD/WTO)。会打篮球爱健身,性格奔放爱唠嗑儿。新晋自媒体撰稿人。本文首载于其个人公众号“巴黎房产经”。

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