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日本TOD模式研究:东京二子玉川站——天津中原研究院

原标题:日本TOD模式研究:东京二子玉川站——天津中原研究院

二子玉川站:由城市到近郊的都市田园综合体

Part 1都市与自然并存的魅力街区

二子玉川综合体,是一个以交通枢纽带动活力的东京近郊开放式住区,位于日本“睡城”——世田谷区。片区人口繁多,紧邻涩谷、新宿等繁华地区,人流量巨大。因此二子玉川项目是基于“城市到自然”的开发理念,以地铁交通枢纽为核心,无缝衔接二子玉川地铁站,打造的东京近郊、多功能为一体的大型城市综合体,是日本郊外型商业的典范,最初定位于创新行业和创新工作者,区别于东京中心的常规白领企业楼。项目分五大片区开发,物业功能丰富,包括商业、酒店、写字楼、住宅,同时还规划有公园(二子玉川公园)和生态走廊。

日本TOD模式研究:东京二子玉川站——天津中原研究院

二子玉川综合体为地铁商业综合体,公园与商业、住宅、写字楼充分融合,将“自然与人类和谐共处佳境”打造为项目标志性建筑特色,成为区域内全新的消费目的地。

日本TOD模式研究:东京二子玉川站——天津中原研究院

定位品质型休闲生活购物中心,着重利用二子玉川公园自然资源与商业自然延展、结合,并在商业内部空间、屋顶空间进行精心设计,充分体验精致自然、生态的休闲生活方式。作为区域级商业项目,项目主要目标消费群为区域内中高端居住人群,以及外来多摩河的休闲消费群。

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“购物中心+街区”的建筑形态

营造城市与自然交融共处的商业综合体

公共资源无缝连接:

二子玉川综合体通过轻轨站、公交总站、步行楼梯,实现地面、轨道全方位交通无缝连接,且将公交总站、的士停靠站规划于中间,利于提高项目公共交通便利性。

日本TOD模式研究:东京二子玉川站——天津中原研究院

屋顶花园精心设计:

二子玉川综合体通过二层大平台将公园与商业及商业屋顶花园自然、顺畅连接,且将二层大平台及屋顶打造为周边商务及居住人群休闲、自然体验聚集地。

日本TOD模式研究:东京二子玉川站——天津中原研究院

各物业有效连接:

利用二层大平台,将商业与写字楼、公寓,及商业之间进行有效连接,且结合细致的绿化、小品设计,使连接精致而自然。

日本TOD模式研究:东京二子玉川站——天津中原研究院

配套商家&主力店:

二子玉川综合体于住宅区域附近一二层规划幼儿保健院、生活服务类业态,以服务周边居住人群日常生活、育儿需求。

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同时配套茑屋家电主力店,是Tsutaya旗下世界首家“生活提案型”家电店,共两层,约7000㎡,书籍杂志分为人文、衣、食、住、绘本、设计、旅行六大主题,其余除家电外,还有数码、精品家居家具、音像用品、代步工具等。

日本TOD模式研究:东京二子玉川站——天津中原研究院

Part 2对国内TOD项目的借鉴意义

公共资源与各物业间连接方式思路:

物理连接方面,充分利用建筑灰空间及自然环境,利用连廊、楼梯等,将公园与商业、住宅、写字楼自然顺畅连接,并将商业公共空间精心设计,实现与公园自然、完美的融合,最大化共享客流。

功能连接方面,充分考虑地缘常住客户、短时途径客户以及阶段驻留客户的不同需求,深入设计动线实现空间价值最大化利用。

郊区型购物中心规划思路:

充分挖掘、利用公共资源的人流带动作用,利用连廊、平台、广场及屋顶花园等进行连接,最大限度共享其带来的人流;商家定位必须符合区域基本属性,同时可通过引入具有鲜明特色、品质的典型主力业态,以凸显项目主题特色,并提高项目整体品质和商业核心竞争力、影响力。

TOD长期开发模式思路:

长期规划:TOD项目对区域城市价值的拔升是阶段性螺旋上升的,在项目前期选址、规划阶段需要充分考虑项目5年、10年乃至15年之后的变化,藉由项目发展带来的区域红利对项目中后期发展的影响,包括人口基数的变化和结构的迭代。

长续经营:目前在国内进行TOD开发,先期伴随住宅开发确保现金流安全稳定是必由之路,但从长远规划考虑,项目商业价值的兑现及TOD对区域价值的提升主要取决于项目非住宅业态的运营水平。有品质的、有活力的商业、产业及其他配套水平是TOD价值兑现的核心载体。

政府参与:TOD项目的开发为区域注入城市活力,助力商业、产业氛围的形成、完善、提高,同时政府适度的参与,包括政策的支持及财政方面的反哺对缩短项目成熟周期、提高项目经营品质也将起到相辅相成的正向推动作用。

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