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原标题:股市分析:新城控股的常识VS共识

常识部分:

1、公司2017-2019年的销售额分别为,2017年1260.1亿元(权益金额942.1亿元),2018年2204.3亿元,同比增长75%(权益金额1697.7亿元,同比增长80%),2019年2747.8亿元,同比增长24.6%(权益金额2016亿元,同比增长18.8%)。数据来源于克而瑞地产研究,和新城自己公布的差别很小,因为新城年报查阅起来不便,而且权益金额统计很费事,故直接用克而瑞的数据。

因为地产公司业绩释放滞后的特点,所以新城2020年的业绩和2021的业绩增长确定性基本没有问题。

2、新城控股之前对吾悦广场的发展计划是,租金收入2019年40亿(已顺利完成),2020年60亿(因为疫情影响,估计完成有难度,预测最终可能55亿的样子),2021年90亿。

个人认为,新城控股2021年完成吾悦广场90亿租金的目标,大概率是可以实现的。任何商业发展从0到1难,从1到N也不容易,新城已经用过往的成绩证明了自身复制吾悦广场的水平和能力。

吾悦广场的数量已经初步建立起了规模效应,同时通过这些年的建设和运营也培养起了大批商场建设和运营的优秀团队。各个吾悦广场在所在城市的出租率都很优秀。

3、综合第1和2条,新城控股未来两年业绩的持续增长确定性非常高。

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股市分析:新城控股的常识VS共识

表格是从同花顺上截取的机构预测数据,保守点按均值算,每股收益为2020年7.12元,2021年 8.81元,2022年10.42元,对应今天收盘价PE分别为4.4倍,3.6倍,3.0倍。

新城2019年分红为每股1.7元,对应现价股息率5.3%,新城最近几年的股利支付率平均在30%左右,按照这个比例不变,以今天收盘价计算,新城控股2020-2022年股息率约为6.7%,8.3%,9.8%。

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4、住宅建设到一定程度会饱和,地产开发行业不可能永远增长,即便有头部开发商集中的逻辑,增长也会碰到天花板,最近几年的行业增长数据也说明了这一点。新城自己定的计划是做15年住宅房地产开发,做15年房地产和商业地产综合开发,做15年商业地产开发和其他创新产业(目前还不确定)。

5、2019年中国的城镇化率达到60%,发达国家的城镇化率普遍在80%以上,中国未来几十年还有20%多的人口进城,这是纯粹的增量。

棚改,旧换新,小换大,这属于存量的替换。增量和存量,以及行业头部公司集中的逻辑,大概率可以保证未来二十年房地产开发行业中TOP50公司维持高位的业绩。

6、老王上诉了,时间结果未知,从企业运营和管理角度讲,新城控股现在跟老王的关系基本为零了,但是老王持有港股新城发展控股70%的股票,在狱中的时候还不忘增持。

新城发展控股持有新城61%的股票,70%X61%=42.7%,老王实际持有新城控股42.7%的股权。

共识

1、房地产开发行业是夕阳产业,黄金年代已经过去了,房子不可能永远造这么多。国家政策方面近几年对房地产从来没有放松过,房住不炒的理念渐渐深入人心。(大部分人的共识)

2、老王做了这样情节特别恶劣的犯罪行为,新城控股有这样的老板,公司就该破产倒闭,新城的房子会没人买,吾悦广场会没人去购物,没人去消费。(少部分人的共识,通常这部分人也不持有新城的股票)

3、A股公司这么多,房地产上市公司也有很多,没必要买一个公司老板如此道德败坏,犯罪行为如此恶心的公司。(这部分共识的人应该是不少的)

总结:

1、常识之所以为常识,是说明轻易不会变。新城在房地产开发企业中,能够鹤立鸡群,是因为其双轮驱动,本身的价值足够优秀。

2、老王的股权问题始终是悬在新城头顶的一把达摩克利斯之剑,即便老王上诉无果,维持原判,老王的股权也不会丧失,这块目前还不知道如何解决。

3、公司老板犯罪,公司是否应该跟着陪葬,这不是一个法律问题,甚至不是一个道德问题,这是一个价值观的问题。株连的问题一旦开始,没有尽头,可以追溯到很远。

4、吾悦广场的可复制,是否可以类比海底捞的可复制,海底捞享受了什么估值,吾悦又享受了什么估值。商业广场的体量大,系统复杂,天花板也不如海底捞所属的餐饮行业,但是新城已经初步证明了自己复制吾悦广场的能力,后续的进展是否确定性和可期待性都比较高?不敢奢望享受海底捞的估值,但一个能稳定产生现金流的业务,20倍的PE我想不是一件过分的事情,再退一步,15倍PE也行,问题现在才是多少?

5、任何行业做到一定体量的时候,都会由量变产生质变,商业广场也不例外,以吾悦现在的体量,跟很多品牌商谈判的时候,已经拥有了初步的筹码。在可见的未来,吾悦的体量还会越来越大。

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