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近期,深圳市福田区深圳高级中学南学位问题风波事件持续升温,受到了福田教育局特别关注。


6月12日,福田区教育局发布《福田区关于近期学位问题的通报》表示,经初步调查,前期造成人员反复聚集的小区和片区,存在有人借所谓“名校学位”炒作以抬高房价的现象。公安机关对煽动和参与违法聚集的2名房地产中介人员已依法作出治安处罚。


此前有媒体报道,个别家长存在聚集、下跪等行为。福田教育局在此次通报中特别提到:在6月1日所谓“跪求学位”的7人中,也没有一人今年有孩子需申请学位。


另外,福田教育局还表示,将会同公安部门对辖区涉学位高价房进行梳理和整治。


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其实真的问题还是学位不足导致了深圳名校学区房的“痛点”。现在深圳各区都陷入了学位房风波,出现了目前所谓住宅类“单身公寓、单身宿舍”降低基础积分和类别排位!


正因为此类的房产大多是小户型居多,更是受只想买个上名校门票的家长青睐!让原本以为稳妥的学位房申报上学的家长们心灰意冷,焦头乱额。其实此类问题早在2016年罗湖区也曾出现过,但当时罗湖区教育局的回复是这样的:


住宅类小户型单身公寓暴雷!学区房会不会重新洗牌?


今天在这里我再给大家说说单身公寓、单身宿舍、商务公寓,办公公寓、具体是怎么理解。


一、商务公寓


商务公寓对于购买人没有更多的限制,除了港澳台等外籍人士不能以个人名义直接购买商业类房产,其他的都可以直接购买不需要考虑名额等问题。首付5成,只能按揭10年!


部分区域此类房产在个人名字下是家庭深圳唯一房产,可以申报公里学校,积分和住宅有区别。积分类别会低一些。商务公寓是政府认定的正规公寓,具有居住功能,也可注册办公,俗称商住两用公寓。


土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地,产权一般是40-50年,也有长达70年的。房屋用途明确写着“商务公寓”,


2018年7月31号深圳市政府发布的楼市调控政策:对于未来开发商新增公寓只能出租,在政策后购买的公寓需要拿证后5年才能转让,对于各类新供应地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。


2019年12月12日关于731政策调控中的新建公寓实行只租不售这条取消了。取消原因主要是增加供应,稳定供求关系的重要举措。


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二、住宅类公寓(单身公寓、单身宿舍)


严格意义上来说这个算不上公寓,只是小区名字带了“公寓”二字。房产用途标注的有住宅、单身公寓、单身宿舍等,商住两用的土地用途,产权70年,和普通住宅没差别,像罗湖区带深圳中学初中部的“金丽豪苑、愉天小区”此类型的住宅类公寓。在学位申报是和普通住宅没有任何区别,只要土地用途是属于商住两用,同样,限购,限售,限贷,需要个人名字购买!因为土地用途及产权用途错综复杂,各位要弄秦楚搞明白!


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三、商业/办公类公寓


改造类公寓,土地性质一般是商业服务业,产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业,不具备居住功能。比如,最近在售的著名楼盘臻湾汇就是又办公楼包装的“公寓”。


 四、产研用地类公寓


俗称工改工公寓,土地性质一般是产业用地,产权比商业/办公类公寓长一些,大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房,明确只能以企业名义购买,价格相对会更低一些。这类项目自去年以来突然有所增多。


所以我认为深圳小户型学位房,未来还是值得买的,及时政府不断给学位房降温,大学区的划分舆论振振有声。但由于深圳目前的教育资源及学位匮乏,供需失衡!短时间根本不能得到很好完善。


小户型的学位房,依旧是“低价位”门槛,获取入学名额并成功入学的重要方式;而政府强调“实际居住”,并没有剥夺小户型学位房申请学位的权利;面对“实际居住”的要求,其核实阶段主要集中在申请到确定入学,这短短的2-3个月时间里,按刚才上面所建议的应对办法,应该还是可以解决“实际居住”的这个问题的。


所以在这里我也要提醒家长们还是不能掉以轻心,不要以为有了学位房就可以安心上学了,还是得提前做好准备的! 


家长们为了小孩上学真的是想尽一切办法,在深圳的家长都知道想在深圳上公办学校有多麻烦,各种要求,有部分家长为了小孩在深圳上学选择买学区房,但是很多家长会忽略一点,深圳每年查实际居住是非常严的,特别是2020年,所以家长们得注意了!


下面大家可以看看全市二手房及各区域成交量数据图:


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最近本人也整理了深圳中学、翠竹小学、翠园中学部分笋盘,下面图表可见:


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本人主要深耕罗湖翠竹片区深圳中学,翠园中学,螺岭小学,翠竹小学,学位房,从业7年,资深房地产经纪人,欢迎大家共同交流。了解更多笋盘随时咨询!


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(本文作者:淘房会会员胡军武13662283337)

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