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房地产市场不只是地段,决定房价的3大因素每个买房者都应知晓

原标题:房地产市场不只是地段,决定房价的3大因素每个买房者都应知晓

房地产市场不只是地段,决定房价的3大因素每个买房者都应知晓

任泽平博士通过10年的房地产研究,把决定房价的因素总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。在他看来,一个地方未来房价是涨还是跌,首先要看的人口,如果人口流入那么未来房价就会上涨,如果人口流出,那么房价也就必然涨不动了;中期看土地,他当时的观点是如果一个地区土地供给不足房价则上涨;在土地供给不足的情况下,加之货币刺激会促使房价暴涨。

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老亮完全赞同“长期看人口、中期看土地、短期看金融”这句话,但是在细节问题上,我认为任博士的观点在当前的市场环境下还是存在一些问题的,下面老亮就具体来谈谈这决定房价的三大因素。

房价决定因素之短期看金融

为什么大家都喜欢买房子?有些人是为了住,而更多的人是为了投资,过去的20年告诉每一个,只要买房子,那肯定是赚钱的,而且很多人工作了一辈子赚的钱,还不够别人折腾两套房子赚的钱多。

房地产市场不只是地段,决定房价的3大因素每个买房者都应知晓

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在这种背景条件下,一旦遇到降息等金融刺激政策,大家首先想到的必然是买房,只有买房才是稳赚不赔的,只有买房才可以抵抗通胀。不过2019年以后,这种持续了20多年的金融环境开始发生了变化,国家明确表示不会靠房地产来刺激短期的经济,利率市场也进行了相应的改革,推出了LRP利率,房贷利率开始了独立的行情。

总之,当下阶段金融政策不会偏爱房地产,甚至会冷落房地产,反正地方调控政策因素成了房价短期走势的掌舵手。

房价决定因素之中期看土地

如果土地供给量过少,会造成求大于供,按供求关系理论来讲,房价必然会上涨。如果大量土地上市,那么就会出现供大于求,理论上房价就会下跌。但往往很多理论如果不进行深入研究,在实践中直接拿过来用,那可能就不灵了。

房地产市场不只是地段,决定房价的3大因素每个买房者都应知晓

通过对多个城市房价走势与土地供给的研究,得出了这样一个结论,一般土地供给在持续增加或长期保持一个高量供给时,房价的中期走势一定是上涨的。至于房价上涨的原因,每个城市不尽相同,但是我们都可以归结为一点,就是开发企业消息、调研肯定比我们做得好,他们大量买地,必定是预测到了未来的房价。

任博士说土地供给减少,房价必然上涨,这句话最多只能对一半。其实土地供给的减少,只是一个市场周期开始或结束的标志,至于房价是涨是跌,还要土地减少时所处的周期位置。

房价决定因素长期看人口

房子是用来住的,所以大家都买房子。投资买房赚钱,所以越来越多的人参与进来,但终究有一天房子还是要回归住的本性。

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只有人口不断增加,居住需求才会增加,因为需求才是房价的最终决定因素,也就不难理解房价长期走势要看人口。没有人口的支撑,当潮水退去时,一切都是一场空。

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