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300多万想买海淀学区房,只配地下室或老破小?也许只是你方法错!

原标题:300多万想买海淀学区房,只配地下室或老破小?也许只是你方法错!

300多万想买海淀学区房,只配地下室或老破小?也许只是你方法错!

二胎妈妈学区房梦碎

晶晶是一位全职的二胎妈妈,和老人一起照顾两个孩子,家住昌平,孩子今年要上学了。自己和老公从小城一路奋斗到北京的经历,让她特别重视教育,想给孩子创造一个更好的环境。

都说“北京教育看海淀”,当妈的总是想给孩子最好的,她不仅想买海淀学区,还看重了50%能直升理工附的海淀顶级学区万泉小学学区房。

然而她的预算只有350万内,看了看只有偶尔能碰上半地下或者奇葩的老破小才能够得上。例如这 套中关村一小的学区房,26平米被称为“落户神器”,但也要499万,单价近19万一平!

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看着这么破、这么小的房子,想想一家老少几口怎么住呢?旁边租房子吗?一口气拿出几百万已经很吃力,再加上一笔不菲的租金,顿感压力山大。晶晶越看越绝望,学区房究竟还能不能买?把娃送到海淀上学的梦想就要变为泡影了吗?

不!今天我们就以海淀学区房为例来系统性说说, 普通家庭如何正确购买学区房!

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海淀学区房到底值不值得买?

北京一共有16个区,但是真正可以教育资源的其实只有东、西、朝、海四个区。而在这四区里面,可以正儿八经谈论学区房的,其实主要还是海淀和西城。

先看这组数据:海淀拥有清北在内的高校65所,上海全市共有39所。 这说明什么?海淀一个区的高校学术资源的保有量就能够吊打整个上海。海淀是当仁不让的教育、人文高地!

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单看基础教育这一块。小学拥有大名鼎鼎的中关村一、二、三小,中学有“六小强”。2019年高考,清华北大在京共录取671名,其中海淀区366人,这是什么概念?

也就是说,海淀区的清北录取人数超过全市总录取人数的半数,而剩下的小一半是被另外15个区县瓜分的。当然不少朋友会说,清北的录取比例不完全具有代表性,因为会有掐尖嫌疑,当我们把这个数据拉伸到985、211高校的招生人数上,会发现比例也是大致相似的。

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这几年,海淀一直在西城PK教育界老大的路上乐此不疲,其实西城因为总人口相对较少,教育资源也相对均衡,所以平均分数还是超越海淀的。

海淀教育资源虽然总体是一流的,最显著的弊端就是教育资源不均衡,呈现丘陵状分布,会有比较明显的高低起伏。这就给我们在通过选学区房来给孩子的教育铺路的问题上提出了很高的要求,要考虑诸多因素,而且一定要有前瞻性。

总体而言

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正是因为海淀的教育资源足够顶尖,也足够集中,所以只要策略得当,在海淀可以一站式享有最优质的教育资源。

四档海淀学区分布

海淀的优质教育资源分布并不均匀 ,从北到南,一共有17个学区。我们按照学校质量、生源质量、升学通路等因素,大致可以分为四档。

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海淀从北到南,一共有17个学区,参考上图,左边的图是17个学区的分布,右边是具体的学区名称。 我们按照学校质量、生源质量、升学通路等因素,大致可以把这17个学区分为四档。

1.我们从弱到强,先看第四档的学区。

我们把这一档学区选购目标定位在: 单纯解决海淀学籍。一共包含三个学区,苏家屯、西北旺和四季青。这几个学区基本上妥妥的就是海淀基础教育的洼地,当然北部和西部还是有不少很牛的私立校的,不在今天的讨论范围。

那如果买房打算西北旺和苏家屯这两个学区,购房成本最低是多少呢? 我们按照可选范围内最小面积两居估算,大概是三百万左右,是不是没有想象中那么高昂?这里的价格,是我按照绿中介近三个月挂牌销售的房源一个个参考比对出来的,不会有太大的偏差。

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那为什么锁定在小两居呢?

一是两居基本上可以解决首次置业的居住问题,不必像一居或者开间那样,短时间内就需要更换;二是北京购房的置换成本非常高,所以本着经济原则,还是希望大家能够节约点税费。后文中其他学区小两居最低购房价格也基本都是这样给出的。

那么关于北京首次置业改怎样选择?首付不够怎么办?如何能获得更高的杠杆?等问题,欢迎大家到淘房吧公众号查看文章 《2020如何正确建仓北京》 ,里面有系统性讲解。

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2.第三档的学区

我们把这一档学区定位在: 有一定上升潜力。这个档位学区比较多,包括西三旗、清河、青龙桥、永定龙、学院路、花园路、北太平庄七个学区,内部有先后顺序,西三旗最弱,北太平庄最优,当然整体相差不是太大。

这一档学区的特点是,每个片区内都有两个或以上二流一类水平的学校,就是相对还不错的学校,而且也有一定的升学通路。这就是比第四档学区明显有优势的地方,而且教改力度也是很明显的,逐渐地在开放更多与优质校对接的机会。

第三档学区依据排名情况, 小两居的最低购房成本也呈现平行爬坡趋势,西三旗的最低购房成本是350万,清河400万,青龙桥450万,另外几个五环内的片区基本都是500万。

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3.第二档的学区

我们把这一档学区定位在: 大有看头。为什么叫大有看头呢?因为进入当这一档学区,整体的教育优势就比较明显了,而且每个区域都有一两所牛校。我们熟悉的中关村一小、二小、人大附小、翠微小学都作为领头羊开始依次亮相了。第二档学区无论是牛校比例还是升学通路,都明显高于第三档的学区,而且对口的初中校也更优质。

这一档其实是我们比较推荐入手的海淀学区范围。亮点多,坑少。这档学区的入手小两居最低均价都在600万左右浮动,比较靠近市中心,配套及交通位置的优势也是很明显的。

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4.第一档的学区

我们把这一档学区定位在: 极致追求。这一档只有两个学区,分别是海淀学区和宇宙中心的上地学区。大家我图就能看出来, 这两个学区基本上属于全方位无死角了,无论是小学还是直升、派位中学都比较优质,但是价格也相应的比较高,学区溢价有些高了。因为都有很多牛校,就不逐一点评了,各有特色。

需要注意的一点是,因为区域太火热,所以更要注意多校划片的政策影响,提前布局,免得贻误战机,影响孩子入学。

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学区房究竟怎么买才科学?

我们看了海淀17个学区的基本情况以及分类,那么海淀学区房究竟怎么买才科学?其实这个问题的答案也是因需求而异。我们购买学区房最主要思考的是, 在价格范围内,是极致地追求学区,还是要兼顾投资或者自住

文章开头提到的二胎妈妈晶晶,最后通过朋友介绍找到淘房吧进行购房策略咨询,我通过和这个妈妈一对一的细致交流, 我们发现她其实对于学区、学校以及升学通路的概念并不是很清晰,而且为了缓解自身经济压力,其实一定程度上也希望买的房子能够适当兼顾到自住。

深入沟通并了解了她对于孩子以后教育成长的预期后,我们建议她选择西三旗学区,并且选择了一个老牌优质小学,这个学校的师资、口碑都比较好,而且风气比较正,也比较朴实。

这样一方面能够在她预算范围内买到一个两居甚至是改良版的小三居,而且也比较符合孩子的实际情况同时还能规避“1911多校划片”新政带来的入学不确定因素。最后我们还就购房资格、选筹策略、信贷策略等维度为这个会员提供全方位的咨询,帮助她最终顺利的买到的心仪的房子。

买房问题,不止学区

买学区房,其实是我们买房选房的维度之一。在我们的咨询中,单单在学区这一项,我们会从小学、入学难度、片区、升学通路等五个维度帮助客户去综合分析。其实,我们在买房的过程中会遇到很多问题,比如:

关于买房:

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  • 怎样才能获得购房资格?
  • 首付不够怎么办?
  • 二套首付八成?!什么才是正确的信贷姿势?
  • 怎样买到兼顾居住且有升值价值的房子?
  • 北京买不起,手里有点钱,还能买哪个城市?
  • 怎样参与法拍、不良处置等专业的房产投资

有关上述买房问题,淘房吧提供选筹、融资、信贷等一站式策略咨询!作为淘房吧与米宅北京的首次合作,为米宅北京的粉丝们提供价值 999的一对一初步 免费咨询,限额 200名!欢迎大家加助理小于(微信号:xiaoyu_tfb)领取免费咨询名额。

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淘房吧截止目前已经为100多位会员提供的购房与投资策略咨询,收到了众多好评反馈:

“如果不是淘房吧的支持,我们可能要过好多年才能实现北京二套梦想!信贷策略给了我们信心和底气,专业的交易服务让我们买到了心仪的房子。”

——淘房吧会员,扬扬

“在冠总的帮助下,我18年进入沈阳几乎没有走半点弯路,半年的时间建仓2000平,完美利用信贷资质,现在回首仍然是我投资生涯中值得浓墨重彩书写的一笔!”

——淘房吧会员,葱头

在谈判过程中冠总给我们的最大帮助是对价格的认识,当价格在相对安全的范围,我们就比较心安,比较大胆。最终谈成的价格比标价降低了80万!

——淘房吧会员,璐璐

接触到淘房吧团队,接受了他们的投资理念,跟着他们到沈阳进行了实际投资,实践过程中我发现,不仅重新认识了一座东北城市,更是打开了房产投资的思路,感觉自己找到了一条靠谱有效、非常难得的房产投资升阶道路。

——淘房吧会员,房生

感觉冠总讲的很好!本来就想着做一次抵押,出来的资金并没有很多计划的。但现在好像有了很多可落地的具体事项,虽然还是困难重重。最特别的收获大概就是冠总帮忙设立了远大理想,我们有了阶段性小目标!

——淘房吧会员,小C

我的咨询内容主要是沈阳建仓和北京建仓,冠总先帮解答了一些沈阳购房的疑惑,然后帮我规划了一下明年用dyd买北京的方案,包括xyd申请方案和ls问题,非常专业和细致,感觉自己也有了底气。咨询完之后顺利从冠总那儿签了两套沈阳的房子,有了不错的开始!

——淘房吧会员,Cdi

最后介绍一下我自己和淘房吧。

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许老师

淘房吧选筹顾问、学区房专家

教育学硕士学历背景,曾任职于海淀区优质公立学校。

现供职于zhong yang直属教育系统,在京多套房产、法拍房购买经历,长期帮助淘房吧会员进行选筹、购房诊断。

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淘房吧是房产投资的一站式社区,宗旨是一起淘便宜房子!一方面提供跨城市联动的房产投资服务,帮助房产投资者融资、购房、升阶;另一方面也打造有能量的投资社群,一起学习研究资产配置,一起淘便宜房子,一起交流成长。

淘房吧专注于北京、沈阳、重庆、武汉四个城市,同时通过信贷与交易合作,覆盖杭州、上海、深圳、南京等中国主要核心城市。创始人王冠房产交易经验超过500套,自有或代持物业超过40套。

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★本文为推广广告,不代表米宅北京观点

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