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央行:中国户均1.5套房子!数量足够,为什么房价不跌?

原标题:央行:中国户均1.5套房子!数量足够,为什么房价不跌?

今天要说的这个,不算什么新话题……

先说标题里提到的数据:中国户均1.5套房子。

这个数不是我拍脑袋估出来的,是月前央行统计的。

中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组近日发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。调查显示, 我国家庭资产以实物资产为主,占家庭总资产的八成,其中74.2%为住房资产;金融资产占比较低,仅为20.4%。

值得注意的是,我国城镇居民家庭的实物资产中,74.2%为住房资产。 城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%, 户均拥有住房1.5套。

中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组近日发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。调查显示, 我国家庭资产以实物资产为主,占家庭总资产的八成,其中74.2%为住房资产;金融资产占比较低,仅为20.4%。

值得注意的是,我国城镇居民家庭的实物资产中,74.2%为住房资产。 城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%, 户均拥有住房1.5套。

【1】

户均拥有住房1.5套,人们真的不缺房子了么?

首先,这个数据没错,但是难免被平均。我和姚明平均身高一米八,我就真是那么高了么?很多人通过早早入场、拆迁分房等多种方式,拥有了多套房产,这是客观事实。

其次,即使不被平均,在如今中国各地房价差异如此大的情况下,户均的这1.5套房子在哪儿,也是天差地别的不同。比如,鹤岗一套房=深圳一平米。

再次,孩子长大成家立业,留在老家打拼的只是一部分,多的是年轻人去北上广深工作,近些年各种人才引进、低门槛落户,人口更加流动起来了。老家就算拆迁分了三套房,也还是想在工作地买一套房子,才觉得自己在另一个城市有了家,这就是刚需。

最后,改善需求日益增多,换工作通勤不便、孩子教育要学区房、生二胎想换个大点儿的房子、打算接老人一起住两居室不够用了。产生的需求很多,换房的理由也多种多样。

买房需求始终存在,人们也愿意在经济条件允许的情况下,追求更好的居住环境,两居室变三居室,高层变洋房,洋房变别墅。早几十年,人们可能在单位分配的房子一住就是几十年,而现在都是商品房,有钱难免想换更好的。

【2】

说完了需求,再来说说房价。

房价数据是怎么统计的?

简单说可以分成两类,都是均价。一是,二手房业主报价和新房开发商报价;二是根据网签统计的成交价格。

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先说第一类,业主卖二手房肯定是想尽可能卖高价,除了少数资金周转急于出手的,大多数都是挂个高价,不可能上来就把心里最低价位告诉你,总要留下你来我往的砍价空间。

新房开发商就更好理解了,没限价的城市,参考周围报价,总要高那么一点点;二期也要比一期贵,让一期业主觉得买值了。

再说另一类,网签数据。远郊一套房子报价再低,没人买,就不会有网签数据;城中心一套学区房,价格特别高,但是卖出去了,就有了网签数据。人们都偏好优质资源,地段好、配套全、质量佳的房子即便价格高,也更容易成交。

【3】

我们看到的统计房价下跌,通常伴随着交易量减少,而不是因为卖方集体降价。

这就涉及到一个问题:很多三四线城市,甚至更小的城市,房子过剩,为什么硬挺着不降价?

一是因为地方财政

当前中国大多数城市的财政收入都依赖于土地财政。而平稳上涨的房价,有利于维持销量,市场有成交,价格稳定或者上涨,土地才能卖出好价格。

这是一个正循环,为了维持它,地方会尽力保住房价。

更何况,房地产市场不仅可以拉动地方财政收入,还能拉动地方经济。

国家统计局数据显示,在今年初的突发事件之前,2019年的全国房地产开发投资增速,一直维持在10%左右。

2019年1-12月,全国固定资产投资55万亿,比上年增长5.4%,其中全国房地产开发投资13.22万亿元,比上年增长9.9%,相比基建投资增速3.8%、工业投资4.3%、制造业投资3.1%的增速,房地产在经济中仍占据不小的比重。

央行:中国户均1.5套房子!数量足够,为什么房价不跌?

二是因为“买涨不买跌”的心理

大多数购房者都是这个心态,很正常,谁也不知道买到手之后还会不会继续跌,当然不敢贸然出手,只想观望。

在这种情况下,开发商就算是卖不出去,也要挺着,打折促销可以,直接降价不行。去年,一些小城市,不只限涨还限跌,怕的就是越降价越没人买。普通商品降价会刺激消费者购买;但是房子降价会让人担心,以后怎么转手,会不会买到就开始亏钱。此外,大多数人还是贷款买房,降价亏的不只是总价还有贷款的利息。

更何况,一旦市场开始出现大幅下跌,这个趋势很难扭转,每个人都想尽快逃离,抛售的行为,必然会继续推动价格下跌。文章开头,央行报告也提到了,7成资产是房子;房地产行业及其上下游产业也有很多从业人员。如果真的出现大面积房价下跌,带来的一系列影响也是非常大的。

【4】

而今,在中国,有些人买了一套,还想再买一套投资。

有这么一个说法:股市里赔了,钱就没了;投资房子价格跌了,至少还能住。

此外,一直以来,中国人对买房都很重视,也很执着。在国外,很多人能接受租房一辈子,在中国,能完全做到的很少,就算你自己愿意,周围人也会催你给你施压。

在“房住不炒”的大背景下,房价大概率维持“稳中微涨”,一些价格虚高的城市可能出现“阴跌”,但不论哪里都难出现大涨,即便是前两个月走出独立行情的深圳,也有政策快速出台打压。 (深圳虽然没彻底按住,不过几百上千万总价的门槛,也决定了,深圳的楼市不是我等普通百姓能去掺和一脚的……)

所以现在,刚需买房必须得精打细算,趁着开发商打折优惠捡漏;投资买房也尽量选择一二线城市核心区域,并做好长期持有的打算。最重要的是,都不能过度加杠杆,年初的突发事件,让很多人意识到自己的资金链有多脆弱,别给自己找麻烦。

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