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楼市“引擎”启动,5月房价又涨了?参透这3点,楼市“败局”已定

原标题:楼市“引擎”启动,5月房价又涨了?参透这3点,楼市“败局”已定

楼市“引擎”启动,5月房价又涨了?参透这3点,楼市“败局”已定

楼市“引擎”启动,5月房价又涨了?参透这3点,楼市“败局”已定

统计局5月重点70城房价指数出来了,丝毫不意外。

无论二手房还是新房市场,价格上涨的城市较4月又多了一些。整个楼市,“涨”声一片。

但笔者个人是坚定的楼市唱衰者,这次难道是“打脸”自己了?

话不多说,来看分析吧。

一、房价涨幅缩小,获利空间萎缩

无图无真相,来看笔者统计的2019年1月至2020年5月,一二三线城市房价的增幅数据。

先看同比增幅。什么是同比增幅,就是跟1年前比。为什么要先分析这个?按揭买房有个年利率,同比涨幅减去年利率、减去通胀率,才是真实涨幅。

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之前笔者算过,房价年均增幅低于6.5%,实际上持有就是亏的。因为5.5%的平均年利率+货币贬值率+购房、卖房两次纳税需要打平。再从图中可以看到,2019年1-7月,普遍同比增幅在10%以上,7月之后同比涨幅就已经跌到10%以内了。从2020年2月开始,同比增幅已经跌入6.5%以内。当然,从平均值看,2019年买房的群体平均增幅还是超过6.5%的。这里想强调的是,今年买房的群体,如果不是以“住”为目的,6.5%保底同比增幅能实现吗?

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再来看环比。我昨天写了一篇文章,下半年,楼市“穷途末路”还是“高歌猛进”?注意这4点新变化里面有两个词语“实际增幅”与“名义增幅”。名义增幅即包含了房价真实上涨、货币、物价因素等综合原因在内,形成的房价增幅。今年M2持续维持10%以上的高速增长,虽然没有过多流入房地产市场,但一定是有的。那么,目前我们看到的环比增长,实际上就包含了货币因素导致的物价波动,这个值大概是0.2%左右。同样道理,环比增幅减去0.2%才是房价的实际增幅。

所以,从图中我们可以发现,2-3月房价实际增幅确实是跌的,4月、5月也确实出现了房价抬头的迹象。这是为何?来看第二点。

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二、唱衰不等于唱跌

虽然坚定唱衰楼市,但在文章里我一直强调,整体均价只要房子不是过饱和,是不会跌的。这个其实无需探讨,看第一段落中的图就明白了,一二三线环比、同比有任何1个月涨幅出现过负数吗?根本没有。真正出现变化的,实际上是成交量。也就是有价强市与有价弱市的区别而已。

那既然房价依然保持上升态势,为何要唱衰?

我之前从城镇化率放缓、商品住宅存量新高、贫富差距加剧、人均住房面积、户均住房拥有量与结构矛盾、居家家庭金融杠杆率、三四线棚改红利消失、需求透支等理性角度分析过。今天再加一个角度。

过去,我们讨论房子,是围绕产品、品质、口碑这些角度去聊的,这些都属于“住”的角度。而现在呢?不知从何时开始,关于买房的角度只剩一点——“房价”。当房子开始用喊涨、喊跌的方式去销售,当售楼处卖房的口号变成了“还要涨、不买就涨”时,这已经开始脱离“住”的本质了。

再从多个城市房价上涨、租金下跌这个看似违背基本市场规律的角度看,楼市已经与另外一个“市”没多大本质差别了。说白了,超出居住属性了,那就不是买方或者卖方市场了,而是资本市场。

资本喜欢哪些城市,又主要聚集在哪些城市,哪些城市涨价幅度便更大。所以你看,一线城市5月房价指数环比4月,高了0.5个百分点,二线、三线都只有0.1个百分点。

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三、二手房市场更加客观

过去17个月,我们从表中可以看到,二手房降价的城市数量,是持续变多的。即便4-5月,降价城市数量上出现了止跌迹象,但实际止跌的城市,就是排名靠前的城市,依靠新房市场火爆实现了二手房市场的复苏。比如这次北上广深4个特大城市二手房全部涨价,而4月北京、广州二手房价格指数还是跌的。

这张表其实还有1个可挖掘之处。我们有句话叫“能同甘不能共苦”,市场好时,房价哪都能飞,看不出优劣。而市场不好时,还能保持持续上涨的城市,才是真正有价值的所在。具体指哪些地方,自己看图。

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普涨时代结束了,微涨时代到来。房价大风口消失了,小风口正在到来。该怎么做,心里要明白。

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