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东莞房价最近为什么涨这么猛?


深圳楼市高潮之后,广州还没涨起来,却先轮到隔壁的东莞了,我记得2015年那一拨,好像也是这样,东莞涨的比广州要早点。


这两个月东莞楼市非常火热,频频传出涨价消息。


我4月份就问过东莞的业内朋友,当时她就跟我说一直在涨价,新盘推出来至少涨10-15%,城区的二手房当时比年初也涨了10%。


去年11月我们去东莞做了一次调研,


樱桃,公众号:樱桃大房子二线城市调研丨东莞篇


那时候楼市还很稳定,甚至可以说有点低迷,所以我经常说往往低迷的时候。


通常是每年年底,都是买房的最好时机,大家都不敢买,你就要有勇气入市。


我最近几年,都是选择在年底买,事后证明都是对的,我今年大概率还是会选择在年底之前入市。


现在我家里2个孩子只有我妈带着,出不了远门,没办法实地去调研,只能隔空跟东莞本地的房地产业内朋友了解一下实情。


东莞房价最近为什么涨这么猛?



这一波东莞大涨的领头羊是松山湖和南城,三月份到现在,几个月涨幅就有30-40%;


然后,松山湖大涨后,需求外溢到周边,大岭山、寮步、大朗,黄江以30%的涨幅紧随其后;


然后是滨海新区和长安虎门,也涨了20%左右;


再次是临深,凤岗、塘厦目前涨幅10-15%,我去年11月份看的凤岗大运城邦,当时二手价格在2.6-2.9万/平米,现在放价盘在3.1万左右。


我问的东莞一个中介说,凤岗大运城邦成交价今年涨了三四千一平米。


2.6万是去年卖的房,今年过的户,近期成交的还没有在贝壳上显示出来。


塘厦新房都涨了两千,临深的房子都快卖完了,最近非常火。


东莞房价最近为什么涨这么猛?


东莞房姐摸底了23家中介门店,7大板块29个小区发现几点:


第一,挂牌房源较多,但诚心放盘房源不多;


第二,业主反价情况较多,加价10万~20万已成常态;


第三,随着城区多项利好兑现、新项目即将开售,大量业主开始封盘不卖,静观市场变化。


据我朋友说,东莞今年涨价,主要是几个原因导致的:


1、城区和松山湖片区新房供给量都很少!需求又很大!核心片区供不应求。


松山湖去年的供给量是0套!


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2、大部分开发商都在镇区拿地,今年东莞土拍很火,大开发商都来东莞抢地,地价越来越高,而城区土地供给少,面粉贵了,导致面包涨价预期越来越大。


今年的土拍价基本都在一万以上了。


东莞房价最近为什么涨这么猛?



3、深圳都市圈概念炒作,大家都看好东莞未来市场,东莞又是连接广深之间的要塞,未来会有很多轨道交通规划。


投资热钱就喜欢流入有概念的片区炒作。


4、很关键的一点,东莞二手房不限购,新房也只要买半年社保,所以热钱一旦启动了,进入楼市炒作就很容易。


东莞房价最近为什么涨这么猛?



这一波东莞的上涨路线跟深圳很相似,都是核心区先涨,然后蔓延到周边。


为什么,最主要就是因为核心区供不应求,有炒作概念。


东莞跟着深圳大哥,业主报团涨价的动作学的很快,中介还串通炒房团抬高房价,所以今天东莞松山湖也发了通知,要专门整治这些乱象。


东莞房价最近为什么涨这么猛?


东莞房价最近为什么涨这么猛?



所以其他城市的粉丝也可以借鉴一下这个上涨路线图,我之前也讲过,绝大部分城市不会普涨的,会分化很明显,最先上涨的一定是供不应求的核心区。


因为这一轮的放水是严防死守不让进入楼市的,所以在资金总量有限的市场里,想要涨的快,那他们只能去集中炮打一个地方,不可能像2015年那样四面开花的。


然后核心区涨到一定幅度后,有些需求买不起了,需求就会往周边蔓延,去填平周边的洼地。


东莞房价最近为什么涨这么猛?


那对东莞来说,南城和松山湖已经涨到4万多了,还能追高吗?


我觉得自住买是没问题的,投资的话,那建议目前只买学位房和地铁房,未来依然会有稳健增值空间,否则普通盘要慎重,新盘依然可以。


当然如果想去追求暴击的区域,那就不要去追高这两个片区了,我觉得应该去寻找洼地。


比如南城和松山湖需求外溢的片区,会有跟涨,又比如长安,属于滨海片区,也有炒作概念,我觉得也还有空间。


因为深圳的西部是最有想象空间的,深圳沙井都6万多了,长安涨到四五万没什么问题,保持一万多的差价就是合理的。


其他临深片区就要看靠近深圳的区域涨到多少了,反正要跟深圳保持一定的差价才合理。


你可以去对照一下,涨之前跟深圳的差价是多少,然后跟上深圳的涨幅就可以了。


东莞涨完,下一个城市会是哪里?


珠三角都会涨的,放心,尤其是广州,绝对不会缺席,所以广州的同学们,你们今年该赶快行动起来了,别等到涨起来了再后悔。


具体买哪里,下次我再分析吧,一篇文章别说多了,否则你们看的也累。

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